Powierzchnia wpisana do umowy najmu nie zależy wyłącznie od fizycznych wymiarów lokalu. Znaczenie ma również przyjęty standard pomiaru oraz sposób uwzględnienia części wspólnych, ścian, słupów czy nisz. W efekcie zmiana metody liczenia może wpłynąć na czynsz, opłaty eksploatacyjne, podatki i wycenę całego budynku.

Ten sam metraż, inny czynsz. Jak BOMA zmienia postrzeganie powierzchni w nieruchomościach komercyjnych

Lokal biurowy ma 1000 m², a wysokość czynszu została ustalona na podstawie tej powierzchni. Po kilku latach ten sam lokal zostaje zmierzony według innej metody. Nowy wynik to 1070 m².

Fizyczna przestrzeń się nie zmieniła, ale zmieniła się powierzchnia przyjęta do rozliczeń. Różnicę wynoszącą 70 m² należy jeszcze pomnożyć przez miesięczną stawkę czynszu i okres obowiązywania umowy. Wtedy techniczna kwestia dotycząca pomiaru staje się realnym kosztem po stronie najemcy lub dodatkowym przychodem właściciela.

W nieruchomościach komercyjnych sama informacja o liczbie metrów nie jest więc wystarczająca. Trzeba również wiedzieć:

• według jakiego standardu wykonano pomiar,
• gdzie wyznaczono granice poszczególnych powierzchni,
• jakie elementy włączono do powierzchni najmu,
• które części budynku pozostały poza rozliczeniem,
• w jaki sposób podzielono powierzchnie wspólne.

Jednym z wiodących międzynarodowych standardów stosowanych do pomiaru powierzchni jest BOMA. Przyjęcie tej metody może wpływać na wysokość czynszu i opłat eksploatacyjnych, rozliczenia podatkowe, porównywalność ofert oraz wycenę budynku.

Czym jest BOMA?

BOMA, czyli Building Owners and Managers Association, jest organizacją tworzącą standardy pomiaru powierzchni dla różnych rodzajów nieruchomości. Obejmują one między innymi budynki biurowe, handlowe, magazynowe, mieszkalne oraz obiekty o funkcji mieszanej.

W przeciwieństwie do ogólnych norm budowlanych standardy BOMA zostały opracowane z myślą o rynku najmu. Pozwalają rozróżnić powierzchnię pozostającą do wyłącznego użytku najemcy, przestrzenie wspólne oraz zasady doliczania części tych przestrzeni do metrażu rozliczeniowego.

Standard określa między innymi, gdzie należy poprowadzić linię pomiarową. Może ona przebiegać na przykład przy wewnętrznej krawędzi fasady albo w osi ściany oddzielającej dwóch najemców. BOMA opisuje również sposób uwzględniania słupów, nisz okiennych, lobby, klatek schodowych i przestrzeni technicznych.

Kolejnym elementem jest podział powierzchni wspólnych pomiędzy najemców. Dzięki ustalonym zasadom obie strony umowy mogą sprawdzić, jakie powierzchnie zostały uwzględnione w rozliczeniu. Łatwiejsze staje się również porównywanie budynków na podstawie takich kategorii jak powierzchnia użytkowa, powierzchnia najmu czy GLA.

Dlaczego dwa podobne lokale mogą mieć inny metraż umowny?

Dwa biura o takiej samej rzeczywistej kubaturze nie muszą mieć identycznej powierzchni zapisanej w umowie. Jeden lokal może zostać zmierzony zgodnie z PN-ISO, a drugi według BOMA OFFICE. Każdy z tych standardów może inaczej określać granice pomiaru i sposób traktowania poszczególnych elementów budynku.

Różnica między wynikami nie pozostaje wyłącznie w dokumentacji technicznej. Powierzchnia przyjęta w umowie staje się podstawą do obliczania czynszu, kosztów oraz wartości inwestycji.

Jakie rodzaje powierzchni występują w rozliczeniach?

Zrozumienie wpływu BOMA na koszty wymaga uporządkowania podstawowych pojęć związanych z pomiarem nieruchomości.

Powierzchnia do wyłącznego korzystania

Jest to przestrzeń użytkowana wyłącznie przez danego najemcę. Może obejmować między innymi pokoje biurowe, open space, sale konferencyjne oraz zaplecze socjalne znajdujące się wewnątrz lokalu.

Powierzchnia wspólna

Są to części piętra lub budynku, które obsługują kilku albo wszystkich najemców. Do tej kategorii mogą należeć korytarze, lobby, recepcje, toalety piętrowe, klatki schodowe i pomieszczenia techniczne. Nie są one przypisane wyłącznie do jednego lokalu.

Współczynnik powierzchni wspólnych

Współczynnik określa procent powierzchni wspólnych doliczany do powierzchni poszczególnych najemców. Pozwala proporcjonalnie podzielić przestrzenie wspólne zgodnie z udziałem danego lokalu w budynku.

Powierzchnia najmu

Powierzchnia najmu, określana również jako rentable area, obejmuje powierzchnię użytkową najemcy oraz przypisaną mu część powierzchni wspólnych. To właśnie od tej wartości zazwyczaj nalicza się czynsz i opłaty eksploatacyjne.

Jak 30 m² różnicy wpływa na koszt najmu?

Przyjmijmy, że według wcześniejszego pomiaru lokal biurowy ma 1000 m². Po zastosowaniu standardu BOMA powierzchnia najmu wynosi 1030 m². Do nowego wyniku zostały włączone między innymi części ścian oddzielających najemców, słupy oraz inaczej obliczone nisze fasadowe.

Przy czynszu bazowym wynoszącym 70 zł/m² miesięcznie obliczenia wyglądają następująco:

• dla 1000 m² miesięczny czynsz wynosi 70 000 zł,
• dla 1030 m² miesięczny czynsz wynosi 72 100 zł.

Różnica to 2100 zł miesięcznie. W przypadku umowy zawartej na 60 miesięcy łączna kwota wyniesie 126 000 zł. Dla właściciela jest to dodatkowy przychód, natomiast dla najemcy dodatkowy koszt.

Dlaczego właściciele ujednolicają pomiary w całych portfelach?

Właściciele portfeli biurowych i handlowych dążą do stosowania jednego standardu pomiarowego we wszystkich posiadanych obiektach. Jednym z wybieranych rozwiązań jest BOMA. Za taką decyzją stoją porównywalność danych, możliwość ujawnienia dodatkowej powierzchni najmu oraz przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i due diligence.

Spójne porównywanie nieruchomości

Fundusze inwestujące w nieruchomości położone w różnych miastach i krajach potrzebują danych przygotowanych według jednolitych zasad. Umożliwia to porównywanie efektywności budynków, poziomu pustostanów oraz wskaźników GLA.

Jeśli jeden budynek jest rozliczany według zmodyfikowanego PN-ISO, a drugi według BOMA, bezpośrednie zestawienie wyników jest utrudnione. Przeliczenie wszystkich obiektów według jednej metody usprawnia zarządzanie portfelem, jego wycenę oraz podejmowanie decyzji inwestycyjnych.

Aktualizacja powierzchni w starszych budynkach

W wielu starszych obiektach pierwszy pomiar przeprowadzono na etapie shell & core. Późniejsze zmiany aranżacyjne wprowadzane przez najemców nie zawsze znajdowały pełne odzwierciedlenie w metrażu wskazanym w umowach lub deklaracjach podatkowych.

Ponowny pomiar według BOMA może uwzględnić rzeczywisty przebieg ścian działowych i właściwy sposób przypisania ścian do lokali. W rezultacie może ujawnić dodatkowe metry powierzchni najmu.

Dla właściciela stwarza to możliwość:

• uwzględnienia skorygowanego metrażu podczas przedłużania i renegocjowania umów,
• odpowiedniego dostosowania stawki jednostkowej, aby bilans pozostał akceptowalny dla najemcy,
• zastosowania nowej metody w pustostanach oraz nowych umowach bez zmieniania obowiązujących kontraktów,
• zwiększenia GLA, co może wpłynąć na potencjał wyceny budynku przy jego sprzedaży.

Kupujący analizuje bowiem nie tylko nominalną stawkę za metr, lecz także liczbę metrów, które obejmuje transakcja.

Lepsze przygotowanie do due diligence

Niespójne lub nieaktualne informacje dotyczące powierzchni mogą podczas procesu transakcyjnego stać się argumentem kupującego za obniżeniem ceny.

Aktualny pomiar wykonany według jednego standardu, wraz z przejrzystym zestawieniem powierzchni i współczynników części wspólnych, zapewnia właścicielowi bardziej uporządkowaną podstawę do negocjacji. Ogranicza też możliwość wykorzystywania niejasności dotyczących metrażu jako uzasadnienia korekty ceny.

Co standard pomiaru oznacza dla najemcy?

Najemca powinien wiedzieć, w jaki sposób powierzchnia użytkowa lokalu została przeliczona na powierzchnię stanowiącą podstawę naliczania czynszu, opłat eksploatacyjnych i udziału w kosztach wspólnych.

Duzi najemcy coraz częściej przystępują do negocjacji z własnymi wymaganiami dotyczącymi pomiaru lub oczekują zastosowania określonej normy, na przykład BOMA w biurowcu albo centrum handlowym. Wynika to między innymi z rozliczania powierzchni według tych samych zasad w innych krajach i potrzeby porównywania kosztów w jednym modelu.

Jakie znaczenie ma BOMA dla prawników i asset managerów?

Jeden standard stosowany w całym portfelu ułatwia przygotowywanie umów oraz załączników. Pozwala ujednolicić zapisy i w bardziej przejrzysty sposób przedstawiać najemcom zasady naliczania poszczególnych opłat.

Spójne reguły ograniczają również możliwość pojawienia się odmiennych interpretacji po kilku latach obowiązywania umowy. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy najemca zaczyna analizować, dlaczego płaci za określoną powierzchnię.

Pomiar, którego wartość rośnie z czasem

Jednorazowe przeprowadzenie prawidłowego pomiaru nie zamyka całego procesu. Znaczenie ma także sposób przechowywania dokumentacji i rejestrowania kolejnych zmian zachodzących w budynku.

Na podstawie naszego wieloletniego doświadczenia wiemy, że uporządkowane dane pozwalają po latach odtworzyć wcześniejsze informacje, uwzględnić nowe aranżacje oraz przygotować audyty podatkowe bez konieczności ponownego mierzenia całego budynku.

Historia zmian i spójna metodyka dokumentowania powierzchni oznaczają oszczędność operacyjną. Ograniczają także ryzyko sporów z najemcami lub urzędem.

Pozostaje więc podstawowe pytanie: czy w Twoich aktualnych umowach najmu dokładnie wskazano standard, według którego obliczono powierzchnię stanowiącą podstawę pobieranego albo płaconego czynszu?

FAQ:

1. Co oznacza BOMA?
   BOMA to skrót od Building Owners and Managers Association. Organizacja tworzy standardy pomiaru powierzchni dla budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkalnych oraz obiektów o funkcji mieszanej.
2. Od jakiej powierzchni zazwyczaj nalicza się czynsz?
   Czynsz oraz opłaty eksploatacyjne zazwyczaj oblicza się na podstawie powierzchni najmu. Obejmuje ona przestrzeń użytkowaną przez najemcę oraz przypisaną mu proporcjonalnie część powierzchni wspólnych.
3. Czy zastosowanie innego standardu może zmienić metraż lokalu?
   Zastosowanie innego standardu może dać odmienny wynik pomiaru tej samej przestrzeni. Poszczególne metody mogą w różny sposób określać przebieg linii pomiarowych oraz uwzględniać ściany, słupy, nisze i powierzchnie wspólne.
4. Dlaczego aktualny pomiar jest ważny podczas sprzedaży budynku?
   Spójne dane dotyczące powierzchni ułatwiają wycenę budynku i przygotowanie do due diligence. Ograniczają również możliwość wykorzystania niejasności dotyczących metrażu jako argumentu za obniżeniem ceny.