Skąd zagadnienie BOMA Residential w Polsce?

Faktycznie polskie przepisy prawa w zakresie pomiarów powierzchni lokali mieszkalnych dla budynków wielorodzinnych są jasne.  W polskim obiegu prawnym (do celów kupna, sprzedaży, założenia Księgi Wieczystej podatku od nieruchomości) nie ma miejsca dla BOMA RESIDENTIAL. Spotkaliśmy się natomiast z przypadkami potrzeby rynku nieruchomości, który ze względu na charakter inwestora zagranicznego (w spotkanych przez nas przypadkach był to kapitał pochodzący z USA) na cele wewnętrznych rozliczeń najmu, potrzebował opracowań w przedmiotowym standardzie.

Zdajemy sobie sprawę, że nie wielki odsetek polskich specjalistów spotka się w życiu z tym standardem, natomiast opis ten będzie jednym z nielicznych źródeł wiedzy co do zasad pomiaru powierzchni mieszkalnych według BOMA Residential. Życzymy również wszystkim naszym polskim specjalistom aby mogli brać udział w projektach międzynarodowych i aby mogli wykorzystać niniejszy zalążek wiedzy.

Konieczność zastosowania Multi-Unit Residential Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.4—2010) może wynikać z analizy wielofunkcyjnego budynku, w którym obok części handlowej, biurowej znajdzie się miejsce na funkcje mieszkalne. W takim wypadku wymagane będzie zastosowanie standardu BOMA MIXED USE (czytaj więcej odnośnie Mixed-Use Properties: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.6—2012) pod niniejszym linkiem), a co za tym idzie w drugiej kalkulacji również standardu BOMA Residential.

Dwie metody Gross Method oraz Net Method.

Standard BOMA Residential umożliwia nam wykonanie pomiarów powierzchni według 2 metod, tj:

• Metody Brutto – Gross Method;
• Metody netto – NET Method

Metoda brutto (zwana tutaj metodą A) ogólnie mierzy powierzchnię brutto unitów, włączając:

• pełną grubość zewnętrznych ścian otaczających dany unit,
• pełną grubość ścian między danym unitem a sąsiednimi obszarami wspólnymi,
• połowę grubości ścian (wyburzeniowych/działowych) między danym unitem a sąsiednimi unitami.

Daje większą wartość powierzchni niż metoda netto.

Metoda netto (zwana tutaj Metodą B) ogólnie mierzy powierzchnię netto do wykończonej wewnętrznej powierzchni otaczających ścian danego unitu. Daje mniejsze wartości powierzchni niż metoda brutto.

Metodę netto można porównać z podejściem dużego grona polskich deweloperów, którzy do powierzchni lokali wliczają ściany działowe wewnątrz lokalu.

Stosując normę BOMA Residential do określenia powierzchni lokali, obligatoryjnie należy wyraźnie zaznaczyć, która z metod posłużyła do określenia powierzchni.

Wykonanie poprawnej kalkulacji budynku składa się z 4 podstawowych kroków:

Krok 1 Określ powierzchnię brutto budynku i wszystkich jego pięter.

Krok 2 W granicach powierzchni brutto konstrukcji (obwód budynku) przypisz całą powierzchnię podłogi do jednej z następujących siedmiu klas przestrzeni:

• Major Vertical Penetration – Główne przejścia pionowe
• Structured Parking – Parkingi
• Living Units – lokale mieszkalne
• Restricted Headroom – przestrzeń o ograniczonej wysokości
• Limited Common Area (private balconies, roof terraces, porches, decks, etc.) – Ograniczony wspólny obszar (prywatne balkony, tarasy dachowe, ganki, pokłady itp.)
• Storage Unit – magazyny
• Common Area – powierzchnie wspólne
• Ograniczona przestrzeń nad głową

Krok 3 Przypisz powierzchnie ścian zgodnie z diagramem priorytetów

Krok 4 Oblicz powierzchnie każdej kategorii i umieść dane w zestawieniu zbiorczym powierzchni.

Rekomendujemy zapoznanie się z oryginalnym pełnym standardem Multi-Unit Residential Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.4—2010) do którego link znajdziecie Państwo tutaj.