Obecnie na polskim rynku, stało się standardem prowadzenie podwójnej sprawozdawczości. Jeden raport tworzony jest do określania powierzchni najmu (więcej czytaj po linkiem), drugi obligatoryjny raport powstaje w celu określania powierzchni do celów podatku od nieruchomości.

Podstawa prawna

Jedyną podstawą prawną do wykonywania pomiarów powierzchni do celów podatkowych jest ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 roku. Nie wolno wykorzystywać metrażu określonego według innych norm/ standardów, takich jak BOMA, TEGOVA, GIF, IPMS. Pomiar powinien pochodzić z natury, tj. z bezpośredniego pomiaru w terenie, a nie z dokumentacji budowlano – projektowej.

Wyciąg z ustawy

Art. 1.

5) powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe;

Art. 5

2. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 %, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Zasady pomiaru

Pomiary wykonywane są pomieszczenie po pomieszczeniu. W świetle wyprawionych ścian. Do podatku zalicza się wszystkie pomieszczenia za wyjątkiem powierzchni klatek schodowych, szybów windowych i szachtów. Stosuje się redukcje powierzchni ze względu na wysokość pomieszczenia, i tak dla przestrzeni powyżej 2,20 m wlicza się powierzchnie do podatku w 100%. Dla przestrzeni o wysokości w przedziale 1,40 do 2,20 m, powierzchnie wlicza się w 50%, natomiast fragmenty budynku o wysokości poniżej 1,40 m nie wliczane są do podatku w ogóle. Do podatku od nieruchomości nie wlicza się również:

• wnęk okiennych
• słupów konstrukcyjnych
• ścian działowych
• ścian konstrukcyjnych
• przejść drzwiowych

Zróżnicowana stawka podatku od nieruchomości

W zależności od sposobu wykorzystania powierzchni budynku, stawka za m2 naliczana jest niezależnie. Musimy pamiętać, że różnice stawek za m2 w zależności od charakteru użytkowania są bardzo duże, dlatego tak ważne jest aby w raporcie końcowym osobno zestawiać powierzchnię:

• mieszkalną,
• związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej,
• związaną z udzielaniem świadczeń zdrowotnych,
• pozostałą, w tym zajętą na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.

Kiedy warto wykonać pomiar do celów podatku od nieruchomości:

Artykuł 6 ustawy, poświęcony jest zagadnieniu terminu składania deklaracji.

1. Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku.

2. Jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Audyt dotychczasowych deklaracji podatku od nieruchomości

Wykorzystując powyższą zależność, należy jednoznacznie stwierdzić, że powierzchnia do podatku od nieruchomości maleje wraz z aranżacją obiektu. Bardzo często dla budynku wykonane były tylko raz obmiary do powierzchni od podatku nieruchomości, a co za tym idzie corocznie przepisywana deklaracja jest zawyżona. PKIG Sp. z o.o. dysponuje oprogramowaniem do symulacji podatku od nieruchomości. Po wprowadzeniu danych wejściowych jesteśmy w stanie określić z dużym przybliżeniem powierzchnię, jaka powinna być deklarowana do podatku. Na podstawie analizy, jesteśmy w stanie powiedzieć czy warto wykonać ponowny pomiar do celów podatku od nieruchomości, tak aby nowa powierzchnia skutecznie obniżyła WARTOŚĆ PODATKU.

Deklaracje i ich korekty

Deklaracje podatku od nieruchomości sporządza się obecnie na drukach IN-1, dawniej IN-18. Druki można pozyskać, np. ze strony Miasta Stołecznego Warszawy

Wnioski należy składać do końca stycznia każdego roku, natomiast korekty składamy w dowolnym terminie nawet do 5 lat wstecz. Dla naszych Klientów, sporządzamy korekty deklaracji z lat ubiegłych.

Podatek od nieruchomości od powierzchni wspólnych

Od stycznia 2016 roku, obowiązuje nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Od tego momentu obowiązuje wymóg opodatkowania powierzchni wspólnych. Nowelizacja prawa wynikała z konieczności uniknięcia agresywnych optymalizacji podatkowych. Wszyscy współwłaściciele części wspólnych są zobligowani do uiszczenia podatku od nieruchomości w sposób proporcjonalny do udziału w częściach wspólnych. Lata 2016, 2017, 2018 były okresem intensywnych prac dla wspólnot mieszkaniowych, zarządców, spółdzielni, którzy musieli zaktualizować swoje dane o wiarygodne zestawienia powierzchni wspólnych do podatku od nieruchomości.

Podatek od nieruchomości od budowli

Nie wolno nam zapomnieć, że podatek od nieruchomości, dla obiektów komercyjnych, należy opłacić również od budowli. Podatek w takim wypadku wynosi 2% ich wartości określonej na podstawie art. 4 podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości ust. 1 pkt 3 i ust. 3-7. Na tym etapie musimy sobie zdefiniować czym jest budowla (tematyka obszerna i budząca wiele kontrowersji). Budowla zgodnie z ustawą prawo budowlane to:

Budowla – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

PKIG Sp. z o.o. również wspomaga Klientów przy inwentaryzacji i wycenie budowli do podatku od nieruchomości.

Podsumowanie

Wykonywanie raportów do podatku od nieruchomości przynosi wiele korzyści Właścicielom budynków komercyjnych, między innymi:

• w 80% przypadków Klientów ulega obniżenie podatku od nieruchomości
• dysponują WIARYGODNYM dokumentem na czas ewentualnej kontroli
• efektem prac są również aktualne rzuty kondygnacji, z pełnym układem funkcjonalnym pomieszczeń, lokalizacją okien i drzwi.