Sama liczba nie wystarczy, aby ocenić wiarygodność danych o powierzchni budynku. Potrzebne są również informacje o metodzie pomiaru, źródłach, przyjętych założeniach oraz wszystkich późniejszych zmianach. Takie podejście można rozwijać na podstawie zasad digital golden thread – nawet jeśli w Polsce nie istnieje jeszcze odpowiadający mu kompleksowy obowiązek.

Wyobraźmy sobie dwa opracowania dotyczące tej samej nieruchomości. Jedno wskazuje około 12,5 tysiąca m² powierzchni najmu, drugie – kilkaset metrów więcej. Oba dokumenty sprawiają wrażenie rzetelnych, wyniki podano z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku, ale brakuje odpowiedzi na podstawowe pytania.

Kiedy przeprowadzono pomiar? Jaką metodę zastosowano? Czy uwzględniono ostatnią przebudowę? W jaki sposób potraktowano części wspólne, ściany, powierzchnie techniczne i pustki?

Bez tych informacji trudno rozstrzygnąć, który wynik należy przyjąć. Matematyczna precyzja nie zastępuje bowiem wiedzy o pochodzeniu danych. Właśnie tutaj przydatna okazuje się koncepcja digital golden thread, czyli cyfrowego, aktualizowanego i kontrolowanego zasobu informacji o budynku.

Golden thread to nie system informatyczny, lecz sposób zarządzania informacją

Koncepcja golden thread zyskała szczególne znaczenie podczas reform brytyjskiego systemu bezpieczeństwa budynków, których ważnym elementem stał się Building Safety Act 2022. Konkretne obowiązki w tym zakresie odnoszą się do Anglii, dlatego nie należy automatycznie rozszerzać ich na całe Zjednoczone Królestwo.

Regulacje koncentrują się przede wszystkim na budynkach wyższego ryzyka. Na etapie użytkowania są to zasadniczo obiekty mające co najmniej 18 metrów wysokości lub siedem kondygnacji, w których znajdują się przynajmniej dwa lokale mieszkalne. W fazie projektowania i budowy zakres obejmuje także spełniające kryterium wysokości szpitale oraz domy opieki.

Osoby odpowiedzialne za takie obiekty powinny utrzymywać cyfrowy zasób informacji pozwalających zrozumieć budynek i właściwie zarządzać ryzykiem awarii konstrukcyjnej oraz rozprzestrzeniania się ognia. Informacje muszą być aktualne, bezpieczne i dostępne dla uprawnionych osób. Istotna jest również możliwość prześledzenia wprowadzanych zmian.

Golden thread nie oznacza zatem konkretnego programu, modelu BIM ani jednego formatu dokumentacji. Dane mogą znajdować się w kilku systemach, pod warunkiem że wiadomo, gdzie przechowywana jest ich obowiązująca wersja i w jaki sposób można ją udostępnić osobom, które jej potrzebują.

Najważniejsza pozostaje zasada: właściwa informacja powinna trafić do właściwej osoby we właściwym momencie.

Wiarygodność metrażu zaczyna się poza tabelą

Angielskie przepisy nie nakładają obowiązku stosowania golden thread do komercyjnych pomiarów powierzchni. Wykorzystanie tej koncepcji w tym obszarze jest interpretacją rynkową. Może jednak rozwiązać problem, z którym właściciele, zarządcy, doradcy i najemcy spotykają się regularnie.

Pomiar powierzchni zazwyczaj kończy się przekazaniem raportu, rysunków oraz zestawień. Dokumenty trafiają do archiwum, a budynek nadal się zmienia. Powstają nowe podziały lokali, przesuwane są granice najmu, przebudowywany jest układ pomieszczeń albo zmienia się przeznaczenie poszczególnych stref. W efekcie część informacji przestaje być aktualna, choć nadal może występować w umowach, wycenach i wewnętrznych bazach danych.

Zgodnie z podejściem inspirowanym golden thread podanie samego wyniku nie powinno zamykać opracowania. Wraz z wartością powierzchni należy zachować informacje pozwalające ustalić:

• kiedy przeprowadzono pomiar i przygotowano dokumentację,
• kto odpowiadał za wykonanie opracowania,
• z jakich materiałów źródłowych korzystano,
• według jakiego standardu i jego wydania wykonano obliczenia,
• jakie założenia przyjęto w miejscach wymagających interpretacji,
• w jaki sposób wyznaczono linie pomiarowe,
• jak zakwalifikowano części wspólne, powierzchnie techniczne, ściany, atria i pustki,
• kto przeprowadził kontrolę jakości,
• co zmieniło się pomiędzy kolejnymi wersjami dokumentacji.

Taki zapis tworzy ścieżkę dowodową prowadzącą od liczby do jej źródła. Pozwala sprawdzić nie tylko, czy wynik został prawidłowo obliczony, ale także czy odpowiada celowi, w jakim ma zostać wykorzystany.

Standard pomiaru i golden thread odpowiadają na inne pytania

Jedna nieruchomość może być opisywana za pomocą różnych kategorii powierzchni. Inne dane będą potrzebne do rozliczenia najmu, inne do analizy powierzchni całkowitej, a jeszcze inne do przygotowania dokumentacji projektowej.

Standardy BOMA oraz IPMS określają metody wykonywania pomiarów i klasyfikowania powierzchni. Golden thread nie zastępuje tych zasad i nie stanowi kolejnej normy obliczeniowej. Dotyczy sposobu tworzenia, opisywania, przechowywania, udostępniania i aktualizowania informacji.

Są to więc dwa odrębne, ale uzupełniające się porządki. Standard pomiaru pozwala określić, jak obliczyć powierzchnię. Podejście oparte na golden thread umożliwia natomiast ustalenie, na jakiej podstawie uzyskano wynik, która wersja jest aktualna i co wpłynęło na zmianę wartości. RICS zwraca przy tym uwagę na konieczność dokumentowania zastosowanej podstawy pomiaru.

Cyfrowa dokumentacja nie zawsze jest uporządkowaną dokumentacją

Samo zapisanie raportu w formacie cyfrowym nie gwarantuje jeszcze, że dane będą spójne i możliwe do wykorzystania za kilka lat. PDF może prezentować końcowy wynik, ale nie zawsze wystarcza do dalszej pracy z informacją o budynku.

W zależności od potrzeb dane powierzchniowe mogą być przekazywane również w plikach DWG, arkuszach kalkulacyjnych, formacie CSV, modelach IFC albo bazach pomieszczeń. Pozwala to łączyć je między innymi z modelem BIM, systemem zarządzania nieruchomością czy rejestrem najmu.

Format pozostaje jednak narzędziem. Najważniejsze jest zachowanie ciągłości danych.

Jeżeli zmieniają się granice lokalu, układ pomieszczeń albo funkcja danej powierzchni, należy określić, które informacje straciły aktualność. Następnie powinna powstać kolejna wersja opracowania – bez usuwania historii wcześniejszych ustaleń.

Dzięki temu właściciel może wskazać, z jakiego dokumentu pochodzi metraż wpisany do umowy, przyjęty w wycenie lub wykorzystany podczas due diligence. Może również wyjaśnić rozbieżności pomiędzy aktualnym wynikiem a wartościami znajdującymi się w starszych materiałach.

Ma to szczególne znaczenie wszędzie tam, gdzie powierzchnia wpływa na czynsz, wartość nieruchomości, podział kosztów albo warunki planowanej transakcji.

Polska ma już cyfrowe narzędzia, ale dane nadal bywają rozproszone

Jednym z polskich rozwiązań służących cyfrowemu zarządzaniu dokumentacją jest Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego. System c-KOB umożliwia prowadzenie informacji związanych między innymi z użytkowaniem, kontrolami oraz stanem technicznym obiektu.

Od 1 stycznia 2024 roku nowe książki obiektu budowlanego objęte obowiązkiem ich prowadzenia zakładane są w formie cyfrowej. Dokumentacja prowadzona wcześniej na papierze powinna natomiast zostać przeniesiona do systemu c-KOB przed 1 stycznia 2027 roku.

Nie oznacza to jednak, że w Polsce funkcjonuje już pełny odpowiednik angielskiego golden thread. Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego nie integruje wszystkich informacji powstających w kolejnych fazach projektowania, budowy, przebudowy i użytkowania nieruchomości. Nie wprowadza także jednolitego systemu zarządzania dokumentacją powierzchniową przygotowywaną na potrzeby najmu, wyceny, sprzedaży czy analizy całego portfela.

Informacje dotyczące jednego obiektu mogą więc nadal znajdować się w wielu rysunkach, raportach, modelach i tabelach. Często powstawały one w różnym czasie, na podstawie innych materiałów oraz według odmiennych zasad. Digitalizacja ułatwia dostęp do dokumentów, ale sama nie zapewnia ich aktualności, zgodności ani możliwości odtworzenia historii zmian.

Jak PKIG buduje historię danych powierzchniowych

W PKIG już teraz stosujemy rozwiązania zgodne z częścią zasad stojących za koncepcją golden thread. Wyliczonemu metrażowi towarzyszy raport, z którego można ustalić, kiedy powstało opracowanie, jakie dane stanowiły podstawę obliczeń oraz dlaczego konkretne powierzchnie zostały zakwalifikowane w określony sposób.

Każdy dokument otrzymuje numery aktualizacji i rewizji. Korzystamy również z rozwijanego od 20 lat systemu archiwizowania zmian oraz poprawek. Dzięki temu możemy wrócić do wcześniejszych wersji i formatów plików, również tych przygotowanych pięć lat wcześniej.

Znaczenie takiego archiwum widać szczególnie wtedy, gdy właściciel albo nowy nabywca posiada wartości powierzchni wpisane do umów, ale nie dysponuje już materiałami źródłowymi. Dokumenty mogły zaginąć w kolejnych latach, podczas zmian zarządcy, właściciela lub sposobu przechowywania danych. W takich przypadkach strony zwracają się do PKIG z prośbą o ponowne udostępnienie opracowań.

To jeszcze nie jest kompletny system odpowiadający idei golden thread, ale pokazuje kierunek, który – w naszej opinii – warto szerzej rozwijać na polskim rynku.

Każdemu pomiarowi, symulacji i zestawieniu powierzchni powinien towarzyszyć zapis pozwalający odtworzyć pochodzenie danych, zakres aktualizacji oraz powody przyjęcia konkretnego wyniku. Wspólne zasady dokumentowania ułatwiłyby współpracę pomiędzy właścicielami, zarządcami, geodetami, projektantami, doradcami i najemcami.

Zamiast ponownie składać historię budynku z rozproszonych plików, uczestnicy procesu mogliby korzystać z uporządkowanego zapisu pokazującego, jak nieruchomość i opisujące ją dane zmieniały się w czasie.

Źródła

1. Building Safety Regulator, „Keeping information about a higher-risk building: the golden thread”.
2. Building Safety Regulator, „Understanding the golden thread”.
3. Building Safety Act 2022, sekcja 65.
4. Royal Institution of Chartered Surveyors, „International Property Measurement Standards: All Buildings” oraz informacje dotyczące dokumentowania podstawy pomiaru.
5. BOMA International.
6. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, informacje dotyczące Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego.

Meta title:

Digital golden thread a wiarygodny metraż budynku

Meta description:

Jak zachować historię pomiarów powierzchni i wiarygodność metrażu? Wyjaśniamy, czego polski rynek może nauczyć się od digital golden thread.

FAQ:

1. Czym jest digital golden thread?
   Digital golden thread to sposób zarządzania cyfrowymi informacjami o budynku. Zakłada, że dane są aktualne, odpowiednio zabezpieczone, dostępne dla uprawnionych osób i przechowywane wraz z historią zmian.
2. Czy golden thread jest standardem pomiaru powierzchni?
   Nie. Standardy takie jak BOMA i IPMS określają zasady pomiaru oraz klasyfikowania powierzchni. Golden thread dotyczy tworzenia, przechowywania, aktualizowania i udostępniania informacji.
3. Jakie informacje powinny towarzyszyć wynikowi pomiaru powierzchni?
   Dokumentacja powinna zawierać między innymi datę pomiaru, źródła danych, zastosowany standard i jego wydanie, przyjęte założenia, sposób klasyfikacji powierzchni, numer wersji, historię zmian oraz informację o kontroli jakości.
4. Czy Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego jest polskim odpowiednikiem golden thread?
   Nie w pełnym zakresie. c-KOB wspiera cyfrowe prowadzenie określonej dokumentacji obiektu, ale nie obejmuje wszystkich danych powstających podczas projektowania, budowy, przebudowy i użytkowania ani nie wprowadza jednolitego systemu aktualizowania danych powierzchniowych.