W ostatnich latach kwestie środowiskowe i społeczne stały się jednym z priorytetów publicznych i geopolitycznych. Niezależnie od oceny tego trendu, nie można zaprzeczyć, że zrównoważony rozwój znacząco wpływa na decyzje podejmowane przez inwestorów, deweloperów, najemców i instytucje finansowe działające na rynku nieruchomości. Czym jest ESG i jakie zmiany przyniesie?

Skąd konieczność raportowania ESG?

Termin ESG odnosi się do obowiązkowego dla przedsiębiorstw raportowania danych (tzw. raportowania niefinansowego), z trzech zakresów:

• Środowiskowego E (Environmental) – związanego ze środowiskiem naturalnym (w tym oddziaływaniem na klimat, zużycia energii, gospodarki wodą itp).
• Społecznego S (Social) – związanego z wpływem na ludzi związanych z firmą bezpośrednio i pośrednio (równość płac, przestrzeganie praw pracowniczych, bezpieczeństwo)
• Ładu korporacyjnego G (Governance) – związanego z zarządzaniem, respektowaniem obowiązków informacyjnych względem udziałowców, wynagrodzeniem kadry kierowniczej, respektowaniem praw udziałowców, przejrzystością podatkową czy przeciwdziałaniem korupcji. Ten obszar ma szczególne znaczenie w relacjach z inwestorami.

Obowiązek raportowania narzuca opublikowana w zeszłym roku Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)  w sprawie sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju (The Corporate Sustainability Reporting Directive CSRD) 2022/2464.

Oprócz instytucji europejskich, dostosowania się do ESG coraz częściej wymagają od firm z rynku nieruchomości inwestorzy, którzy oczekują przejrzystości informacji dotyczących charakterystyki energetycznej budynków, procedur operacyjnych w zakresie zużycia wody i gospodarki odpadami oraz materiałów wykorzystanych do budowy obiektów. Jednocześnie coraz częściej oczekują również zwiększonej aktywności w obszarze zrównoważonego inwestowania. Poza czynnikami powiązanymi z energooszczędnością, istotne jest też oddziaływanie budynku na środowisko oraz jakość środowiska wewnętrznego obiektu (komfort akustyczny i termiczny, dostęp do światła dziennego, odpowiednia wentylacja), mająca bezpośredni wpływ na użytkowników obszar S i G). Pomijając powyższe czynniki, oczywiste jest też, że kluczowy wpływ na podejmowane przez inwestorów decyzje ma poziom ryzyka powiązany z nabywanymi aktywami. A ten jest niższy w przypadku „zielonych nieruchomości”.

Jak ESG zmienia branżę nieruchomości?

Aktualnie standardem staje się uwzględnianie założeń zrównoważonego rozwoju już na etapie projektowania i wykonania obiektu, niezależnie od jego przeznaczenia. Naturalną konsekwencją jest więc wpływ ESG na sektor budownictwa i pokrewne branże inżynieryjne. Maja one wyraźny udział w globalnej emisji gazów cieplarnianych. Obecnie budynki odpowiadają w Unii Europejskiej za ok. 40 proc. zużycia energii i 36 proc. emisji CO2.

Od 2024 r. zgodnie z projektem dyrektywy CSRD (ang. Corporate Sustainability Reporting Directive), obowiązek raportowania ESG będzie dotyczył również spółek publicznych i prywatnych mających powyżej 250 pracowników, a od 2026 – także część firm zatrudniających powyżej 10 pracowników. To pociągnie za sobą lawinę zmian w podejściu do zrównoważonego rozwoju i warto przygotowywać się już teraz.

Tymczasem dla firm z tego sektora często konieczna będzie praca u podstaw, ponieważ wiele z nich nie ma jeszcze świadomości co dokładnie kryje się za ESG. A tym bardziej nie wie, jak zabrać się za raportowanie. Jak wynika z ankiety Deloitte tylko 10 proc. podmiotów polskiego sektora budowlanego zna szczegółowe wytyczne w zakresie nowych regulacji dotyczących ESG.

Uwzględnienie tych wskaźników w biznesie, zgodnie z europejskimi wytycznymi będzie wymagało istotnej transformacji procesu budowlanego i konkretnych działań ograniczających emisyjność. Kluczowe mogą okazać się badania due dilligence dla istniejących nieruchomości i inwestycje w nowoczesne technologie, które zminimalizują ślad środowiskowy i zwiększą efektywność procesu budowlanego, m.in. poprzez wykorzystanie właściwych materiałów oraz ich ponowny recykling, zmianę technologii i samego procesu budowy.

Zgodnie z wytycznymi podanymi przez Colliers, w branży nieruchomościach istotne mogą być takie działania jak:

• opracowanie i wdrożenie strategii dekarbonizacji,
• opracowanie standardów technicznych powierzchni uwzględniających kwestie środowiskowe (np. stosowanie oświetlenia LED, fotowoltaiki czy materiałów ekologicznych),
• olicznikowanie powierzchni najmu,
• obliczanie śladu węglowego,
• wprowadzenie wymagania certyfikatu ekologicznego,
• wprowadzenie procedur zakupowych uwzględniających czynniki i kryteria środowiskowe,
• promowanie transportu alternatywnego,
• wprowadzenie wymogów ESG dla podwykonawców i partnerów biznesowych,
• wprowadzenie procedury gospodarowania odpadami.

Co dalej?

Nawet eksperci z zakresu ESG nie zawsze są spójni w kwestii sposobu raportowania i koniecznych działań. Pewne jest jednak, że aby firmy z sektora nieruchomości mogły rozwijać się w erze przyspieszającej transformacji, powinny przyjąć ESG jako strategiczny cel biznesowy. Muszą sprostać wyższym oczekiwaniom poprzez zrozumienie, w jaki sposób ich firma jest postrzegana przez wszystkich interesariuszy.

ESG wkrótce wejdzie również do branży geodezyjnej. W tym momencie w PKIG raportujemy dedykowane zestawienia powierzchni budynków według kliku metodologii stosowanych w Polsce i na świecie. Służą one najczęściej ocenie ryzyka związanego z emisją CO2 oraz dekarbonizacji. Nasza firma również obecnie modernizuje swoje funkcjonowanie tak, aby dostosować się do zmian rynku nieruchomości – już nie czekających tuż za rogiem, a wlewających się szerokim strumieniem na rynek.