Aktualności

Powierzchnie wspólne

14 Lip 2020
Powierzchnie wspólne

Jako powierzchnię wspólną rozumiemy taką powierzchnię w budynku, której zadaniem jest służyć kilku bądź wszystkim najemcom danego obiektu. W jej skład mogą wchodzić zarówno ogólnodostępne lobby windowe, wejścia do budynku, recepcje, komunikacja, ale też łazienki na piętrach, czy też rozdzielnie elektryczne. Należy jednak pamiętać, że stosowanie różnych norm wiąże się z istotnymi różnicami w klasyfikacji pomieszczeń. Np. zgodnie z normą TEGOVA pomieszczenia techniczne służące wielu najemcom wyłącza się z obliczeń powierzchni najmu, dlatego też taka powierzchnia nie będzie wchodziła w skład powierzchni wspólnych.

W kontekście najmu powierzchni komercyjnych wśród powierzchni wspólnych wyróżniamy powierzchnie wspólne piętrowe oraz powierzchnie wspólne budynkowe. Ich klasyfikacja jest zależna od faktu czy są one wykorzystywane jedynie w ramach konkretnego piętra, czy też służą wszystkim najemcom budynku. W celu rozliczenia udziałów na najemców najczęściej wyznacza się współczynniki, które rozdzielają powierzchnie wspólne proporcjonalnie do zajmowanej przez najemców powierzchni. Klarowny opis metody rozliczania powierzchni znajdziemy w standardzie BOMA.

W kontekście własności powierzchnie wspólne traktuje się jako całość i rozlicza proporcjonalnie do wielkości posiadanej powierzchni np. lokalu mieszkalnego.

CO STANOWIĄ POWIERZCHNIE WSPÓLNE PIĘTROWE

Powierzchnie wspólne piętrowe to część powierzchni danego piętra, przeznaczona na dostarczanie usług niezbędnych do działalności najemców na danej kondygnacji budynku. Przykładami takich powierzchni są toalety, pomieszczenia gospodarcze, piętrowe rozdzielnie elektryczne, czy też wspólne kuchnie. Na poniższym rysunku są to powierzchnie zaznaczone kolorem różowym.

Współczynnik piętrowy WP występujący w BOMA 2010 jako R\U Ratio oraz w BOMA OFFICE 2017 jako Floor Allocation Ratio jest obliczany w następujący sposób:

gdzie:

∑OAF – suma powierzchni do wyłącznego wykorzystania wszystkich najemców na danym piętrze;

∑FSAF – suma powierzchni wspólnych znajdujących się na danym piętrze, które przeznaczone są do wyłącznego wykorzystania najemców tej kondygnacji.

Zgodnie ze standardem BOMA współczynnik piętrowy jest wartością stałą dla danego piętra. Jednakże z uwagi na fakt, iż często takie podejście nie odpowiada na wszystkie potrzeby klientów, w naszych opracowaniach zastosowaliśmy modyfikację rozliczania powierzchni, która zakłada rozliczenie powierzchni wspólnych piętrowych indywidualnie dla każdego najemcy, zgodnie z ich faktycznym wykorzystaniem. Zdarza się więc, że na jednym piętrze mamy więcej niż jeden współczynnik piętrowy.

SPOSÓB ROZLICZANIA POWIERZCHNI WSPÓLNYCH PIĘTROWYCH

Zapraszamy do artykułu, w którym opisywaliśmy sposoby rozliczania powierzchni wspólnych.

CO STANOWIĄ POWIERZCHNIE WSPÓLNE BUDYNKOWE

Powierzchnie wspólne budynkowe stanowią przede wszystkim znajdujące się na parterze lobby windowe, recepcje, hole, toalety, ale także pomieszczenia techniczne, pomieszczenia ochrony, maszynownie, komunikacja na kondygnacjach ujemnych, rowerownie oraz inne pomieszczenia, których funkcją jest zapewnienie nieprzerwanego funkcjonowania całego budynku. Na poniższym rysunku zaznaczone kolorem pomarańczowym.

Współczynnik budynkowy WB występujący w BOMA 2010 jako R/O Ratio oraz Add On Factor zgodnie z BOMA 2017 rozlicza proporcjonalnie do powierzchni danego najemcy powierzchnie wspólne całego budynku.

gdzie:

∑OAB – suma powierzchni do wyłącznego wykorzystania najemców w całym budynku;

∑FSAB – suma powierzchni wspólnych piętrowych w całym budynku;

∑BSA – suma powierzchni wspólnych budynkowych.

Współczynnik ten przyjmuje jedną wartość dla całego budynku i jest taki sam dla każdego najemcy i jest wartością stałą, niezmienną w trakcie funkcjonowania budynku.

Co kryje się pod pojęciem ADD ON FACTOR?

Pojęcie powierzchni wspólnych pojawia się często w kontekście współczynnika Add on factor. To od tego, ile na danym budynku mamy powierzchni wspólnych, służących najemcom w budynku, zależy wartość tego współczynnika, a co za tym idzie wysokość opłat ponoszonych z wynajmu danej powierzchni.

Add On Factor to nic innego jak współczynnik powierzchni wspólnych budynkowych przedstawiony powyżej. Wartość tego współczynnika określa, jaki procent powierzchni wspólnych danego budynku zostanie doliczony do powierzchni do powierzchni netto najemcy.

Na rynku nieruchomości możemy się spotkać z trzema przypadkami, gdy Add On Factor:

  1. jest sztuczny Capped Load Factor, tzn. przypisany do danego budynku bez wcześniejszego opracowania, czy pomiaru, przyjęty z góry (więcej w Capped Load Factor)
  2. zawiera jednocześnie powierzchnie wspólne piętrowe i budynkowe (dolicza się go do powierzchni najmu netto, która uwzględnia już powierzchnie wspólne piętrowe)

W jaki sposób podajemy wartość ADD ON FACTOR?

Wartość współczynnika ADD ON FACTOR może być podawana procentowo, np. 6,06% lub też w postaci dziesiętnej np. 1,0606. Taki zapis oznacza iż, wartość powierzchni do wyłącznego wykorzystania należy przemnożyć przez wartość współczynnika ADD ON FACTOR. Wówczas otrzymamy wartość powierzchni wynajmowalnej, zawierającą zarówno udział powierzchni w powierzchniach wspólnych piętrowych, jak i budynkowych. Wartości te często wylicza się w rentrollu (patrz artykuł rentroll), czyli zestawieniu powierzchni wynajmowalnej w danym budynku.

Wysokość współczynnika ADD ON FACTOR determinuje popyt powierzchni najmu na danym budynku, dlatego też tak ważne jest, żeby jego wartość oscylowała w granicach 3-9%. Wówczas budynek staje się bardziej atrakcyjny w oczach potencjalnego najemcy. Przeciętny współczynnik budynkowy zgodny z standardem BOMA waha się między 7 a 15%. Praktykuje się jednak wprowadzanie modyfikacji wyłączającej m.in. pomieszczenia techniczne z powierzchni wspólnej, doprowadzając współczynnik do pożądanej wielkości.

Capped Load Factor

Wynajmujący daną powierzchnię może, według własnego uznania, przypisać wartość współczynnika powierzchni wspólnych Capped Load Factor. Zakładanie wartości współczynnika ma zastosowanie m. in. w przypadku negocjacji umów. Należy jednak pamiętać, że jego wartość nie powinna przekraczać wartości faktycznego współczynnika budynkowego. Obliczenia z zastosowaniem założonego współczynnika powinny być traktowane, jako obliczenia dodatkowe i wykonywane w osobnym zestawieniu.

PODSUMOWANIE

Znajomość zasad rozliczania powierzchni wspólnych, czy też pojęcia add on factor niesie za sobą szereg korzyści. Zarówno od strony osoby Wynajmującej powierzchnie komercyjne, jak też potencjalnych najemców takich powierzchni. Powyższa wiedza pozwoli na uniknięcie błędów przy zawieraniu umów, czy też na bardziej racjonalne wykorzystanie możliwości danego budynku.

Zagadnienie powierzchni wspólnych jest bardzo ważne już na etapie projektowania nowoczesnych budynków biurowych. Już wówczas zwraca się uwagę na to, czy stosunek powierzchni części wspólnych do powierzchni najmu będzie na odpowiednim poziomie. Decyzje w tym zakresie determinują, czy dany budynek będzie atrakcyjny w oczach potencjalnych najemców.

ZAPRASZAMY RÓWNIEŻ DO OBEJRZENIA NASZEGO WIDEOBLOGA .

Zobacz kolejne

Skontaktuj się z nami

Jesteś zainteresowany współpracą? Zadzwoń lub napisz do nas - odpowiemy na wszelkie pytania.
Łukasz Kacprzak, MRICS