Aktualności

Nieruchomość lokalowa

21 Wrz 2020
Nieruchomość lokalowa

Definicja

Definicja nieruchomości przedstawiona w Art.46.§1 Kodeksu Cywilnego przedstawia 3 główne rodzaje nieruchomości. Są to: nieruchomość lokalowa, gruntowa i budynkowa. W poniższym tekście zajmiemy się tą trzecią.

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym nieruchomość lokalowa to część budynku, która na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem nieruchomości lokalowe to nic innego jak lokale, które zostały wyodrębnione z macierzystej nieruchomości gruntowej.

nieruchomość lokalowa

Odrębna własność

Ustanawianie odrębnej własności lokali następuje na podstawie Ustawy z dn. 24 czerwca 1994 r, o własności lokali, która reguluje kwestie określania lokali samodzielnymi. Co z kolei stanowi podstawę do ich wyodrębnienia.

Nieruchomość lokalowa

W rozumieniu ustawy o własności lokali: samodzielnym lokalem mieszkalnym nazwiemy wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Więcej o lokalach samodzielnych i warunkach uzyskania zaświadczenia o ich samodzielności pisaliśmy tutaj.

Zgodnie z powyższym głównym kryterium utworzenia nieruchomości lokalowej jest spełnianie przez dany lokal warunku samodzielności. Pamiętajmy jednak, że nie każdy lokal samodzielny będzie nieruchomością lokalową.

Pomieszczenia przynależne, a pomieszczenia pomocnicze

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa definicję mieszkania jako zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Jest to spójne określenie względem tego podawanego przez Kodeks Cywilny.

W obu tych definicjach mamy do czynienia z określeniem „pomieszczenia pomocnicze”, które często są mylone z pomieszczeniami przynależnymi. To samo rozporządzenie określa pomieszczenie pomocnicze jako pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Natomiast zgodnie z Ustawą o własności lokali pomieszczenia przynależne mogą przynależeć do nieruchomości lokalowej jako jego części składowe, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Mogą to być np. piwnice, strychy lub garaż.

Czyli podstawowa różnica to fakt, iż w odróżnieniu od pomieszczeń pomocniczych pomieszczenia przynależne mogą, ale nie muszą przynależeć do lokalu. Nie muszą również bezpośrednio do takiego lokalu przylegać. Pomieszczenia pomocnicze natomiast muszą znajdować w obrębie mieszkania i wraz z innymi pomieszczeniami stanowią część wyodrębnionego lokalu.

Nieruchomość lokalowa i jej udział w częściach wspólnych

Wracając do zapisów ustawy o własności lokali należy również wspomnieć o tym, że w momencie wyodrębnienia lokalu powstaje również udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Dopóki trwa odrębna własność lokali, zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej jest niemożliwe.

Określenie „nieruchomości wspólne” obejmuje grunt, a także części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Udział właściciela nieruchomości lokalowej w części wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu powiększonej o powierzchnię pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i ich pomieszczeń przynależnych.

Do przeprowadzenia powyższych obliczeń niezbędne jest określenie powierzchni użytkowej oddzielnie dla każdego lokalu i przynależnych do niego pomieszczeń.

Czasami na nieruchomości gruntowej na której znajduje się przedmiotowa nieruchomość lokalowa znajduje się więcej niż 1 budynek. W takiej sytuacji w sumie powierzchni użytkowej wszystkich lokali i ich pomieszczeń przynależnych należy uwzględnić takie powierzchnie pochodzące ze wszystkich budynków istniejących na danej nieruchomości gruntowej.

Należy pamiętać, że przy wyodrębnianiu każdego kolejnego lokalu należy stosować takie same zasady jak w przypadku lokalu, który został wyodrębniony jako pierwszy. Tj. pomiar i obliczenia powierzchni użytkowej muszą być wykonane według tej samej normy, a obliczenia udziałów tożsame. Np. Może zdarzyć się, że przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu nie uwzględniono powierzchni przynależnych. W takiej sytuacji każdy kolejny lokal musi być wyodrębniony na tych samych zasadach. Wyjątek stanowi sytuacja, w której wszyscy właściciele już wyodrębnionych lokali dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Części składowe nieruchomości lokalowej

Zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości. Dlatego częściami składowymi nieruchomości będą:

  • Pomieszczenia przynależne
  • Udziały w nieruchomości wspólnej

Powyższe potwierdza również fakt, że część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Nieruchomość lokalowa, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Warto również wspomnieć o różnicach pomiędzy nieruchomością lokalową, a lokalem ze spółdzielczym własnościowym prawem do użytkowania, z którym jest bardzo często mylona. Podstawowa różnica to fakt, iż posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do użytkowania lokalu nie jest jego właścicielem, a posiada jedynie ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że osoba posiadająca to prawo może użytkować i korzystać z korzyści jakie przynosi lokal, ale nie posiada prawa do udziału w częściach wspólnych, a co za tym idzie nie ma również praw i obowiązków z tym związanych. I choć posiada prawo do użytkowania lokalu i może nim rozporządzać np. w zakresie sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości czy remontu to można napotkać na ograniczenia np. w przypadku chęci zmiany przeznaczenia lokalu np. mieszalnego na użytkowy. W takiej sytuacji osoba, która dysponuje przedmiotowym lokalem będzie musiała postarać się o zgodę spółdzielni mieszkaniowej, która jest właścicielem lokalu.

Istnieje jednak możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności na pisemne żądanie posiadacza tego prawa.

Zobacz kolejne

Skontaktuj się z nami

Jesteś zainteresowany współpracą? Zadzwoń lub napisz do nas - odpowiemy na wszelkie pytania.
Łukasz Kacprzak, MRICS