Aktualności

Nieruchomość lokalowa

21 wrz 2020
Nieruchomość lokalowa

Definicja

Definicja nieruchomości przedstawiona w Art.46.§1 Kodeksu Cywilnego przedstawia 3 główne rodzaje nieruchomości. Są to: nieruchomość lokalowa, gruntowa i budynkowa. W poniższym tekście zajmiemy się tą trzecią.

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym nieruchomość lokalowa to część budynku, która na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem nieruchomości lokalowe to nic innego jak lokale, które zostały wyodrębnione z macierzystej nieruchomości gruntowej.

nieruchomość lokalowa

Odrębna własność

Ustanawianie odrębnej własności lokali następuje na podstawie Ustawy z dn. 24 czerwca 1994 r, o własności lokali, która reguluje kwestie określania lokali samodzielnymi. Co z kolei stanowi podstawę do ich wyodrębnienia.

Nieruchomość lokalowa

W rozumieniu ustawy o własności lokali: samodzielnym lokalem mieszkalnym nazwiemy wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Więcej o lokalach samodzielnych i warunkach uzyskania zaświadczenia o ich samodzielności pisaliśmy tutaj.

Zgodnie z powyższym głównym kryterium utworzenia nieruchomości lokalowej jest spełnianie przez dany lokal warunku samodzielności. Pamiętajmy jednak, że nie każdy lokal samodzielny będzie nieruchomością lokalową.

Pomieszczenia przynależne, a pomieszczenia pomocnicze

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa definicję mieszkania jako zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Jest to spójne określenie względem tego podawanego przez Kodeks Cywilny.

W obu tych definicjach mamy do czynienia z określeniem „pomieszczenia pomocnicze”, które często są mylone z pomieszczeniami przynależnymi. To samo rozporządzenie określa pomieszczenie pomocnicze jako pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Natomiast zgodnie z Ustawą o własności lokali pomieszczenia przynależne mogą przynależeć do nieruchomości lokalowej jako jego części składowe, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Mogą to być np. piwnice, strychy lub garaż.

Czyli podstawowa różnica to fakt, iż w odróżnieniu od pomieszczeń pomocniczych pomieszczenia przynależne mogą, ale nie muszą przynależeć do lokalu. Nie muszą również bezpośrednio do takiego lokalu przylegać. Pomieszczenia pomocnicze natomiast muszą znajdować w obrębie mieszkania i wraz z innymi pomieszczeniami stanowią część wyodrębnionego lokalu.

Nieruchomość lokalowa i jej udział w częściach wspólnych

Wracając do zapisów ustawy o własności lokali należy również wspomnieć o tym, że w momencie wyodrębnienia lokalu powstaje również udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Dopóki trwa odrębna własność lokali, zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej jest niemożliwe.

Określenie „nieruchomości wspólne” obejmuje grunt, a także części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Udział właściciela nieruchomości lokalowej w części wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu powiększonej o powierzchnię pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i ich pomieszczeń przynależnych.

Do przeprowadzenia powyższych obliczeń niezbędne jest określenie powierzchni użytkowej oddzielnie dla każdego lokalu i przynależnych do niego pomieszczeń.

Czasami na nieruchomości gruntowej na której znajduje się przedmiotowa nieruchomość lokalowa znajduje się więcej niż 1 budynek. W takiej sytuacji w sumie powierzchni użytkowej wszystkich lokali i ich pomieszczeń przynależnych należy uwzględnić takie powierzchnie pochodzące ze wszystkich budynków istniejących na danej nieruchomości gruntowej.

Należy pamiętać, że przy wyodrębnianiu każdego kolejnego lokalu należy stosować takie same zasady jak w przypadku lokalu, który został wyodrębniony jako pierwszy. Tj. pomiar i obliczenia powierzchni użytkowej muszą być wykonane według tej samej normy, a obliczenia udziałów tożsame. Np. Może zdarzyć się, że przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu nie uwzględniono powierzchni przynależnych. W takiej sytuacji każdy kolejny lokal musi być wyodrębniony na tych samych zasadach. Wyjątek stanowi sytuacja, w której wszyscy właściciele już wyodrębnionych lokali dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Części składowe nieruchomości lokalowej

Zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości. Dlatego częściami składowymi nieruchomości będą:

  • Pomieszczenia przynależne
  • Udziały w nieruchomości wspólnej

Powyższe potwierdza również fakt, że część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Nieruchomość lokalowa, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Warto również wspomnieć o różnicach pomiędzy nieruchomością lokalową, a lokalem ze spółdzielczym własnościowym prawem do użytkowania, z którym jest bardzo często mylona. Podstawowa różnica to fakt, iż posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do użytkowania lokalu nie jest jego właścicielem, a posiada jedynie ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że osoba posiadająca to prawo może użytkować i korzystać z korzyści jakie przynosi lokal, ale nie posiada prawa do udziału w częściach wspólnych, a co za tym idzie nie ma również praw i obowiązków z tym związanych. I choć posiada prawo do użytkowania lokalu i może nim rozporządzać np. w zakresie sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości czy remontu to można napotkać na ograniczenia np. w przypadku chęci zmiany przeznaczenia lokalu np. mieszalnego na użytkowy. W takiej sytuacji osoba, która dysponuje przedmiotowym lokalem będzie musiała postarać się o zgodę spółdzielni mieszkaniowej, która jest właścicielem lokalu.

Istnieje jednak możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności na pisemne żądanie posiadacza tego prawa.

Zobacz kolejne

Nieruchomość lokalowa - PKIG Pomiary Powierzchni
19 wrz 2024

BOMA Elbląg

19 wrz 2024

BOMA Olsztyn

19 wrz 2024

BOMA Toruń –...

19 wrz 2024

BOMA Sosnowiec

19 wrz 2024

BOMA Wrocław

02 gru 2020

REKRUTUJEMY!

04 cze 2020

Dominanta

15 kw. 2020

DIN 277

15 maj 2018

GIF vs BOMA

Kategorie

Tagi

Skontaktuj się z nami

Jesteś zainteresowany współpracą? Zadzwoń lub napisz do nas - odpowiemy na wszelkie pytania.
Łukasz Kacprzak, MRICS