Pomiary powierzchni obiektów magazynowych do celów najmu, podatku i zarządzania portfelem.

Wiarygodna powierzchnia magazynu to nie tylko liczba w tabeli. To podstawa czynszu, podatku, transakcji i bezpieczeństwa właściciela.

W obiektach magazynowych i logistycznych powierzchnia jest jedną z najważniejszych danych biznesowych. To od niej zależy wysokość czynszu, rozliczenia z najemcami, podatek od nieruchomości, wartość aktywa oraz bezpieczeństwo dokumentacji przy audytach, refinansowaniu, sprzedaży lub zakupie nieruchomości.

PKIG wykonuje pomiary powierzchni obiektów magazynowych na terenie całej Polski. Pracujemy dla właścicieli, funduszy, asset managerów, property managerów i zarządców parków logistycznych, którzy potrzebują wiarygodnych, spójnych i możliwych do obrony danych powierzchniowych.

Specjalizujemy się w pomiarach:

• do celów najmu,
• według standardu BOMA Industrial 2025,
• według PN-ISO 9836,
• do celów podatku od nieruchomości,
• dla pojedynczych magazynów, parków logistycznych oraz całych portfeli nieruchomości.

BOMA 2025 for Industrial Buildings, czyli ANSI/BOMA Z65.2-2025, jest standardem przeznaczonym dla budynków industrial i flex oraz może być stosowany m.in. dla konfiguracji single-tenant, multi-tenant i multi-building. W przypadku podatku od nieruchomości kluczowe znaczenie ma natomiast ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 roku, która definiuje powierzchnię użytkową budynku jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z określonymi wyłączeniami.

Kiedy warto zlecić pomiar powierzchni magazynu?

Pomiar powierzchni magazynowej warto wykonać zawsze wtedy, gdy dane powierzchniowe mają wpływ na pieniądze, umowę, podatek lub ryzyko właściciela.

Najczęstsze sytuacje, w których klienci zlecają nam pomiary:

• Podejrzenie zawyżonego podatku od nieruchomości

W wielu obiektach komercyjnych dane do pierwszej deklaracji podatkowej pochodzą z projektu budowlanego, dokumentacji archiwalnej albo zestawień przygotowanych przed pełnym zasiedleniem budynku. Po latach użytkowania, zmianach aranżacyjnych, podziałach najemców i przebudowach dane te mogą być nieaktualne.

Prawidłowy pomiar do celów podatku od nieruchomości pozwala zweryfikować, czy właściciel nie płaci podatku od powierzchni, która zgodnie z przepisami nie powinna być opodatkowana albo powinna być liczona inaczej. Zgodnie z art. 4 ustawy, powierzchnie o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej w 50%, a powierzchnie poniżej 1,40 m pomija się.

• Brak aktualnych i spójnych danych powierzchniowych

Właściciel lub zarządca często dysponuje kilkoma różnymi wartościami powierzchni: z projektu, pozwolenia na użytkowanie, dokumentacji powykonawczej, umów najmu, rent rolla, deklaracji podatkowej i wewnętrznych zestawień. Problem zaczyna się wtedy, gdy te dane nie są ze sobą zgodne.

PKIG porządkuje dane powierzchniowe i przygotowuje jedno, spójne opracowanie, które może być wykorzystane do zarządzania budynkiem, rozmów z najemcami, audytu, podatku lub transakcji.

• Rotacja najemców i nowe umowy najmu

Zmiana najemcy, podział hali magazynowej, wynajem dodatkowych modułów, przebudowa części socjalno-biurowej lub wydzielenie nowych powierzchni wspólnych może wpływać na powierzchnię najmu. W takich sytuacjach aktualny pomiar ogranicza ryzyko sporu i pozwala zawrzeć umowę na podstawie wiarygodnych danych.

• Due diligence, sprzedaż lub zakup obiektu

W procesie transakcyjnym powierzchnia jest jedną z danych, które bezpośrednio wpływają na wartość aktywa. Błędna powierzchnia najmu, niespójne dane podatkowe lub brak aktualnej dokumentacji mogą stać się punktem ryzyka w badaniu due diligence.

Pomiar wykonany przez niezależny zespół geodezyjny daje właścicielowi, kupującemu, doradcy i audytorowi technicznemu wspólną podstawę do analizy.

• Zarządzanie całym portfelem magazynowym

Dla właścicieli posiadających kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt obiektów kluczowe znaczenie ma jednolitość danych. Jeżeli każdy budynek był mierzony inną metodą, przez inny podmiot i według innego standardu, porównywanie danych w portfelu jest obarczone ryzykiem.

PKIG wykonuje pomiary na terenie całego kraju, dzięki czemu cały portfel może zostać opracowany według jednej metodologii i przez jeden zespół. Dla klientów portfelowych oznacza to większy porządek, większą kontrolę i mniejsze ryzyko interpretacyjne.

Co mierzymy?

W zależności od celu opracowania wykonujemy pomiary powierzchni magazynów, centrów logistycznych, hal produkcyjno-magazynowych, obiektów typu industrial i flex oraz parków magazynowych.

Zakres może obejmować między innymi:

• powierzchnię najmu,
• powierzchnię magazynową,
• powierzchnie biurowo-socjalne w hali,
• powierzchnie techniczne,
• powierzchnie wspólne,
• powierzchnie komunikacji,
• antresole,
• moduły najemców,
• powierzchnie całkowite,
• powierzchnie użytkowe,
• powierzchnie do podatku od nieruchomości,
• zestawienia powierzchni dla pojedynczych budynków i całych parków logistycznych.

Pomiary powierzchni magazynowych do celów najmu

Pomiar powierzchni do celów najmu wykonujemy wtedy, gdy powierzchnia ma być podstawą rozliczeń z najemcą. Dotyczy to zarówno nowych umów najmu, renegocjacji, ekspansji najemcy, podziałów powierzchni, jak i weryfikacji danych w istniejących umowach.

Dla obiektów magazynowych szczególnie istotny jest standard BOMA Industrial 2025, który został przygotowany z myślą o budynkach industrial, flex i obiektach o funkcjach logistycznych. Standard BOMA Industrial 2025 jest aktualizacją wersji z 2019 roku i według BOMA zawiera nowe funkcje, doprecyzowania oraz rozwiązania dla różnych konfiguracji obiektów przemysłowych.

Pomiar według BOMA pozwala uporządkować relacje między:

• powierzchnią najemcy,
• powierzchniami wspólnymi,
• powierzchniami technicznymi,
• powierzchniami pomocniczymi,
• elementami wpływającymi na powierzchnię rozliczeniową.

Dzięki temu właściciel, zarządca i najemca otrzymują przejrzystą podstawę do rozliczeń.

Pomiary powierzchni według PN-ISO 9836 – Powierzchnia całkowita

Wykonujemy również opracowania według PN-ISO 9836 -powierzchnia całkowita taki pomiar jest w dalszym ciągu szeroko wykorzystywany do określania powierzchni najmu strice dla obiektów magazynowych.

Norma PN-ISO 9836 – powierzchnia całkowita liczy powierzchnie wykorzystywana do celów najmu po obrysie zewnętrznym ścian zewnętrznych.

Pomiary powierzchni do podatku od nieruchomości

Pomiar do celów podatku od nieruchomości wymaga innego podejścia niż pomiar do celów najmu. Nie można automatycznie stosować do niego BOMA, PN-ISO, IPMS czy innych standardów komercyjnych. Dla podatku kluczowe są przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

W praktyce oznacza to, że powierzchnia do najmu i powierzchnia do podatku mogą być różnymi wartościami. Dlatego w PKIG wyraźnie rozdzielamy metodologię pomiaru w zależności od celu opracowania.

Dla podatku od nieruchomości analizujemy m.in.:

• powierzchnię wewnętrzną wszystkich pomieszczeń
• wyłączenia, takie jak klatki schodowe i szyby dźwigowe,
• redukcje powierzchni ze względu na wysokość,
• zgodność danych z deklaracją podatkową.

PKIG wskazuje w swoich materiałach, że dla celów podatkowych podstawą jest ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 roku, a nie standardy takie jak BOMA, IPMS czy PN-ISO stosowane do innych celów.

Dlaczego pomiar magazynu warto zlecić PKIG?

• Jeden zespół dla całego portfela

Obsługujemy klientów na terenie całej Polski. Dzięki temu właściciel lub fundusz nie musi szukać lokalnych wykonawców dla każdego obiektu osobno. Cały portfel może zostać zmierzony, opracowany i opisany według jednej metodologii.

To szczególnie ważne przy portfelach magazynowych obejmujących wiele lokalizacji, gdzie spójność danych jest równie ważna jak sam wynik pomiaru.

• Rozumiemy różnicę między najmem, podatkiem i dokumentacją techniczną

Ta sama hala może wymagać różnych opracowań powierzchniowych w zależności od celu. Inaczej analizuje się powierzchnię do umowy najmu, inaczej do podatku od nieruchomości, a inaczej do zestawienia technicznego według PN-ISO 9836.

PKIG dobiera metodologię do celu opracowania, dzięki czemu klient otrzymuje dane, które są użyteczne, czytelne i możliwe do obrony.

• Ograniczamy ryzyko sporów z najemcami

Precyzyjny pomiar powierzchni najmu zmniejsza ryzyko roszczeń, nieporozumień i korekt czynszu. Jest szczególnie ważny przy rotacji najemców, podziałach powierzchni, zmianach aranżacyjnych i renegocjacjach umów.

Pomagamy weryfikować ryzyko podatkowe

Prawidłowe dane powierzchniowe mogą mieć bezpośredni wpływ na wysokość podatku od nieruchomości. W przypadku dużych obiektów magazynowych nawet niewielka procentowo różnica w powierzchni może oznaczać istotne kwoty w skali roku i całego portfela.

• Dostarczamy dane gotowe do decyzji

Efektem pracy nie jest tylko pomiar. Klient otrzymuje uporządkowane zestawienie powierzchni, które może wykorzystać w zarządzaniu, najmie, audycie, analizie podatkowej, due diligence lub transakcji.

Efekt końcowy usługi

Po wykonaniu pomiaru klient otrzymuje opracowanie dopasowane do celu zlecenia. Może ono obejmować:

• raport z pomiaru,
• zestawienie powierzchni,
• rzuty z oznaczeniem powierzchni,
• podział powierzchni według najemców,
• zestawienie według standardu BOMA Industrial 2025,
• zestawienie według PN-ISO 9836,
• zestawienie powierzchni do podatku od nieruchomości,
• porównanie danych z dokumentacją archiwalną,
• wskazanie rozbieżności,
• materiał pomocniczy dla zarządcy, właściciela, audytora lub doradcy podatkowego.

Dla kogo jest ta usługa?

Usługa jest przeznaczona dla:

• właścicieli hal magazynowych,
• funduszy inwestycyjnych,
• asset managerów,
• property managerów,
• zarządców parków logistycznych,
• firm posiadających własne obiekty magazynowe,
• inwestorów kupujących lub sprzedających obiekty industrialne,
• doradców technicznych i transakcyjnych,
• kancelarii i doradców podatkowych wspierających właścicieli nieruchomości.

Najczęstsze pytania klientów

Czy powierzchnia do najmu i powierzchnia do podatku to ta sama powierzchnia?

To nie są te same powierzchnie. Powierzchnia do najmu i powierzchnia do podatku są  liczone według innych zasad. Do najmu można stosować standardy komercyjne, takie jak BOMA Industrial 2025, natomiast do podatku od nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Czy można wykonać pomiar całego portfela magazynowego?

Tak. PKIG wykonuje pomiary na terenie całego kraju, dlatego możemy obsłużyć zarówno pojedynczy magazyn, jak i cały portfel nieruchomości w wielu lokalizacjach.

Kiedy najlepiej wykonać pomiar powierzchni?

Najlepiej przed podpisaniem lub renegocjacją umowy najmu, przed złożeniem deklaracji podatkowej, przy zmianie najemcy, przy oddawaniu hali do użytkowania, po przebudowie, przy podziale hali, przed transakcją sprzedaży lub w ramach audytu portfela.

Czy pomiar może pomóc obniżyć podatek od nieruchomości?

Może pomóc zweryfikować, czy deklarowana powierzchnia została określona prawidłowo. W wielu przypadkach właściciele płacą podatek na podstawie danych historycznych, projektowych lub nieaktualnych. Dopiero pomiar z natury pozwala sprawdzić rzeczywistą powierzchnię według właściwych zasad podatkowych.

autor : Geodeta uprawniony Łukasz Kacprzak wraz z zespołem