Deweloper kontra kupujący. Wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu mieszkania to praktyka dość często stosowana przez deweloperów. Z kolei nabywcy mieszkania mocno się temu sprzeciwiają. Oczywiście większa powierzchnia przekłada się na wyższą cenę lokalu. Kto, z punktu widzenia pomiarów powierzchni, ma w tym sporze rację?

Branża nieruchomości cały czas stoi w pewnej pozycji. Mimo rosnących cen nie brakuje chętnych do zakupu lokali mieszkalnych lub inwestycyjnych. Coraz częściej jednak spotykamy się z sytuacjami, kiedy klienci podczas odbioru technicznego lub nawet przed zawarciem umowy deweloperskiej dowiadują się, że inwestor zalicza na poczet powierzchni użytkowej przestrzeń pod ściankami działowymi. Podstawy takiego działania deweloperzy upatrują w normie PN-ISO 9836. Jednak, jak to zazwyczaj z normami bywa, interpretacje bywają różne. Aby dotrzeć do sedna warto prześledzić zmiany, które zachodziły w tym aspekcie na przestrzeni czasu.

Deweloper ma obowiązek informowania o sposobie wyliczania powierzchni. Pierwszą normą, która była w tym celu podawana jako podstaw była norma PN-70/B, która zakładała pomiar powierzchni wszystkich powierzchni powiększony o grubość tynków (pomiar do „surowych” murów). Deweloperzy korzystali z niej częściej ze względu na fakt, że efekt pomiaru był około 5% większy niż ten z użyciem z nieusankcjonowanej prawnie normy PN-ISO 9836.

Zgodnie z rozporządzeniem ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. poz. 462) deweloperzy zostali zobowiązani do pomiaru metrażu według PN-ISO 9836:1997. Z normy wynikało, że powierzchnia pod ścianami w mieszkaniu (lub domu) powinna się wliczać do metrażu jedynie wtedy, gdy są one przeznaczone do demontażu, czyli z góry zostały projektowane jako ściany typu lekkiego, a więc nadające się do łatwego zdemontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych. Od tego momentu, z roku na rok, coraz częściej wliczanie ścianek stało się coraz częstszym działaniem.

Na temat PN-ISO 9836:1997 w internecie można przeczytać sporo artykułów, natomiast już mniej jest informacji o tym, że w 2015 roku pojawiła się nowa odsłona normy (PN-ISO 9836:2015-12), w której widniała informacja, że zastępuje swoją poprzedniczkę. Jednak poza tym zapisem nie sankcjonował tego żaden akt prawny. Dopiero w 2020 pojawiło się rozporządzenie, która wprowadziła normę, jako obowiązującą. Dodatkowo w 2021 roku aktualizacja tzw. ustawy deweloperskiej wprowadziła nakaz podawania informacji o powierzchni wyłącznie użytkowej.

Zgodnie z opublikowaną przez Polski Komitet normalizacyjny interpretacją zapisów normy ściany działowe nie mogą być doliczane do powierzchni użytkowej: „Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji.”

Jak więc wygląda aktualnie sytuacja. Część deweloperów dalej niejasno interpretuje zapisy. Na przykład uznawane jest, że do powierzchni użytkowej wlicza się te ściany działowe, które podlegają samodzielnej aranżacji przez nabywcę.

I tutaj pojawiają się rozbieżności. Zgodnie z duchem prawa jest to poprawne stanowisko, ponieważ każda taka zmiana de facto wymagałaby korygowania zapisów w ewidencji – ze względu na zmianę powierzchni użytkowej całego budynku. Na właścicielu przearanżowanego lokalu ciążyłby obowiązek poinformowania pozostałych właścicieli, o konieczności ponownego określenia udziału poszczególnych lokali w całości powierzchni.

Litera prawa mówi jednak jasno, że nie jest to dozwolone.

Ściany działowe murowane bezspornie uznawane są za przegrody których nie wlicza się do powierzchni netto, a co za tym idzie do powierzchni użytkowej.

Ściany działowe, które można zamontować i zdemontować bez uszczerbku konstrukcji, np. przepierzenia ze szkła, tworzyw sztucznych, wliczamy do powierzchni netto.

W przypadku ścian gipsowo-kartonowych, murowanych (niezalenie od rodzaju zastosowanej cegły)  w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego spotykana jest interpretacja, że ściany tego typu nie nadają się do demontażu i ponownego montażu, a wszelkie prace z nimi związane są typowymi pracami budowlanymi.

Powierzchnia lokalu powinna być zatem taka sama zarówno w akcie notarialnym, jak i w księgach wieczystych oraz zaświadczeniach o samodzielności lokali.

Jak się okazuje, również sądy przychylają się do tej opinii. Kilka dni temu Internet obiegła informacja o mieszkańcu Katowic, który w lipcu 2020 r. kupił mieszkanie za ponad 500 tysięcy złotych. W akcie notarialnym figurował metraż 73,3 m², co nie zgadzało się z rzeczywistymi wymiarami. W oparciu o opinię PKN klient poprosił dewelopera o zwrot pieniędzy, które zapłacił za trzy metry kwadratowe powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi, czyli 22 tys. zł. Sprawa skończyła się w sądzie, z korzyścią dla nowego właściciela mieszkania.

Jak zatem powinni postępować kupujący? Przede wszystkim powinien mieć świadomość, że jasno i czytelnie przedstawione zasady pomiaru powierzchni są jego prawem już w początkowych etapach inwestycji. Deweloperzy z kolei dalej stosują wyróżnienie ścian uznawanych za łatwo demontowalne, tak aby nie tworzyć niepotrzebnych, potencjalnie konfliktowych sytuacji z klientem. Natomiast czy takie podejście jest zgodne z prawem, cóż pewnie jeszcze nie jeden mecenas będzie nad tym zagadnieniem się pochylał.