Samodzielności lokali? Czym są? I do czego są nam potrzebne?

Samodzielności lokali czyli skrótowe określenie zaświadczeń wydawanych przez starostę powiatu, w którym znajduje się lokal lub prezydenta miasta w przypadku miast na prawach powiatu. Jednak po co nam takie zaświadczenia i czym właściwie jest lokal samodzielny?

Szukając odpowiedzi…

Rozpoczynając poszukiwania informacji nt. lokali samodzielnych powinno się przede wszystkim zacząć od przepisów prawa. Tu z pomocą przychodzi Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, która określa sposób ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu. Zgodnie z jej zapisami lokalem samodzielnym mieszkalnym można nazwać lokal spełniający kilka warunków:

• jest „wydzielony trwałymi ścianami”,
• znajduje się w obrębie budynku,
• stanowi izbę lub zespół izb,
• jest przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
• służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przebywających w nim ludzi.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do lokali wykorzystywanych na inne cele niż mieszkalne.

Prościej mówiąc samodzielnym nazwiemy lokal, który stwarza możliwość użytkowania go zgodnie z przeznaczeniem bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali lub innych dodatkowych pomieszczeń nie znajdujących się w obrębie tego lokalu. Jednocześnie taki lokal musi spełniać warunki dla pomieszczeń przeznaczonych do stałego pobytu ludzi. Przykładowo lokale mieszkalne, znajdujące się często w starych kamienicach, które nie posiadają w swoim obrębie toalety nie mogą być uznane za samodzielne. Mieszkańcy takiego lokum będą zmuszeni do korzystania z pomieszczeń znajdujących się poza obrębem właściwego lokalu np. na powierzchni wspólnej budynku.

Pomieszczenia przynależne

Powyższego nie należy jednak mylić z pomieszczeniami przynależnymi do lokalu jak piwnica, strych, komórka czy garaż, które nie muszą bezpośrednio przylegać do danego lokalu, a nawet mogą się znajdować poza budynkiem, w którym ten lokal się znajduje. Takie pomieszczenia traktuje się jako części składowe lokalu, jednak nie mają one wpływu na jego samodzielność.

Po co mi zaświadczenie o samodzielności lokalu?

Skoro wiadomo już czym jest lokal samodzielny, zastanówmy się czy takie zaświadczenie jest nam faktycznie potrzebne. Już same wzory wniosków o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali, sugerują nam do jakich celów może posłużyć wydany dokument.

• Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Pierwszy i najczęściej wybierany cel uzyskania takiego zaświadczenia to przedłożenie go w ewidencji lokali oraz zawarcie umowy notarialnej ustanawiającej odrębną własność lokalu. Co to dokładnie oznacza? Przedłożenie ewidencji to tylko jedna z czynności całej procedury, w której informujemy biuro geodezji o stanie powierzchni, ilości izb, pomieszczeń przynależnych itd. danego lokalu. Zwróćmy jednak uwagę na drugą część powyższego celu, czyli zawarcie umowy notarialnej ustanawiającej odrębną własność lokalu. Wyodrębnieniem lokalu powinni zainteresować się przede wszystkim deweloperzy, którzy po zakończeniu budowy szykują się do sprzedaży poszczególnych lokali. Zaświadczenie o samodzielności lokalu potwierdza, że dany lokal może być wydzielony z budynku jako odrębna nieruchomość, zatem stanowi podstawę do założenia oddzielnych od nieruchomości gruntowej ksiąg wieczystych. Zatem czynności te dotyczą nie tylko deweloperów, ale również wszystkich właścicieli nieruchomości gruntowych (spółdzielni, gmin, osób prywatnych), którzy chcą ustanowić odrębną własność lokali np. w celu sprzedaży.

• Zakładanie Księgi Wieczystej dla lokalu.

Kolejna grupa, która powinna zainteresować się uzyskaniem zaświadczenia to osoby, które chcą lub muszą założyć księgę wieczystą dla swojego lokalu. Taka sytuacja może występować np. w przypadku przekształcania prawa spółdzielczo-własnościowego w prawo własności. Tak jak w poprzednich przypadkach będzie miało tu miejsce ustanowienie odrębnej własności lokalu.

• Przebudowa

O nowe zaświadczenie o samodzielności lokalu w lokalach już wcześniej wyodrębnionych będą musieli się postarać właściciele, których lokale uległy przebudowie. Przebudowa, zgodnie z zapisami Prawa Budowlanego(art. 3 pkt. 7a), to czynności w wyniku których nastąpi zmiana paramentów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych wielkości jak kubatura, powierzchnia zabudowy, jego wysokość czy długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Przebudową określimy również działania mające na celu podział lub połączenie już istniejących lokali samodzielnych.

• Przeniesienie własności

Nowy dokument będą również musiały pozyskać osoby, które mają do czynienia z zawarciem umowy notarialnej przenoszącej własność pomieszczenia. A także w przypadkach takich jak przeniesienie własności części lokalu nowo powstałej na rzecz właściciela lokalu oraz dokonania zmian w Księdze Wieczystej.

Jak uzyskać zaświadczenie?

Wzory wniosków o wydanie zaświadczenia dostępne są na stronach starostw, urzędów miast czy w przypadku m.st. Warszawy urzędów odpowiednich dzielnic. Wypełnienie wniosku wydaje się dość oczywiste: dane właściciela, określenie adresu oraz podanie informacji dla jakich lokali chcemy uzyskać zaświadczenie, należy jednak pamiętać o skompletowaniu odpowiednich załączników, które są obligatoryjną częścią składanej dokumentacji. Wśród załączników powinny znaleźć się:

• Dowód wniesienia opłaty skarbowej za wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu (Uwaga: Z opłaty zwolnione są wnioski w sprawach budownictwa mieszkaniowego),
• Dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości,
• Rzut kondygnacji z wyszczególnionym lokalem,
• Uprawnienia osoby potwierdzającej rzut.

Dodatkowo w zależności od okoliczności w wyniku, których zachodzi potrzeba złożenia wniosku urząd może prosić o dostarczenie:

• Dokumentu potwierdzającego przyjęcie do użytkowania budynku lub zaświadczenie o niewniesieniu sprzeciwu do zgłoszenia zakończenia robót budowlanych związanych z wybudowaniem lokalu, wydane przez właściwy organ,
• Zawiadomienia o nadaniu numeru porządkowego nieruchomości,
• Pisma potwierdzające nadanie kolejnego numeru dla nowo powstałego lokalu,
• Uchwałę wspólnoty, zawierającą zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Skąd pozyskać rzut?

Większość załączników powinniśmy już mieć lub możemy je pozyskać z odpowiednich urzędów. Jednakże w przypadku rzutu przedstawiającego przedmiotowy lokal sprawa przedstawia się nieco inaczej. Co prawda w przypadku, gdy lokal nie został przebudowany istnieje możliwość wykorzystania rzutu pochodzącego z istniejącego projektu budowlanego. Taki projekt powinien stanowić załącznik do pozwolenia na budowę. Jednak zanim wykorzystamy taki dokument,  trzeba pamiętać, osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia musi potwierdzić go „za zgodność ze stanem faktycznym.

W przypadku, gdy wystąpiły zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego lub po prostu nie posiadamy aktualnej dokumentacji technicznej należy wykonać pomiary, które będą zgodne z przepisami prawa budowlanego oraz polskimi normami. Efekt prac jakim są rzuty lokalu muszą być opatrzone podpisem osoby uprawnionej, a także powinny zawierać odpowiednie oświadczenia jak np. oświadczenie potwierdzające, że lokal jest wyposażony w sprawne urządzenia sanitarno-higieniczne i wentylację oraz nadaje się do zamieszkania.

Co powinien zawierać rzut lokalu?

Na rzucie należy określić szereg elementów bez których nie potwierdzimy cechy samodzielności lokalu. Są to m.in.

• nazwy i powierzchnie poszczególnych pomieszczeń wewnątrz przedmiotowego lokalu,
• podstawowe elementy wyposażenia sanitarno-higienicznego oraz wentylacji,
• powierzchnia poszczególnych pomieszczeń oraz powierzchnia użytkowa całego lokalu z podaniem sposobu obmiaru lokalu,
• adres budynku i numer oraz rodzaj lokalu (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu),
• położenie lokalu: w budynku i na kondygnacji,
• numery lokali sąsiednich,
• datę potwierdzenia i oryginalny podpis.

Poniżej przykładowy rzut wykonany przez naszą firmę.

Co gdy mamy już zaświadczenie?

Do przedłożenia dokumentów u notariusza brakuje nam jeszcze wypisów z kartotek lokali. By je uzyskać najpierw należy zgłosić w Ewidencji Gruntów i Budynków zmiany danych ewidencyjnych. W tym celu do wniosku oprócz kopii wydanych zaświadczeń o samodzielności lokali należy dostarczyć arkusz zmian danych ewidencyjnych. Arkusz powinien zawierać informacje takie jak: adres, obręb, nr porządkowy budynku, nr lokalu, powierzchnia użytkowa, określenie kondygnacji na której znajduje się główne wejście do lokalu, a także liczbę, rodzaj oraz powierzchnię pomieszczeń przynależnych.

W przypadku nowego budynku w zawiadomieniu o zmianach danych ewidencyjnych należy zaznaczyć prośbę o utworzenie kartotek dla wszystkich lokali.

Dodatkowo w przypadku zmian powierzchni lokali znajdujących się w budynku, w którym już wyodrębniono lokale, urząd często zwraca się z prośbą o załączenie uchwały wspólnoty. Uchwała powinna zawierać informacje o zmianie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Po wprowadzeniu zmian danych ewidencyjnych

Po wprowadzeniu zmian przez urząd kolejnym krokiem będzie złożenie wniosku o wypis z kartoteki lokali. Taki wniosek kierujemy do Ewidencji Gruntów i Budynków obszaru na którym znajduje się lokal. Otrzymany wypis wraz z zaświadczeniem o samodzielności lokali możemy przekazać notariuszowi w celu wszczęcia procedury wyodrębnienia lokalu.

Podsumowując…

Zaświadczenie o samodzielności lokali ściśle łączy się utworzeniem nowych Ksiąg Wieczystych. Jest to związane z wyodrębnieniem lokali oraz z wprowadzanymi do Ksiąg zmianami parametrów użytkowych lub technicznych. Warto jednak pamiętać, że wszystkie rzuty lokali powinny być potwierdzone „za zgodność ze stanem faktycznym” przez osobę do tego uprawnioną. Dlatego zawsze warto zwrócić się o pomoc do specjalisty, który dokładnie określi przypadek, którego dany lokal dotyczy. Przygotuje listę dokumentów, które należy zgromadzić, a także sporządzi stosowną dokumentację, której poprawność musi zweryfikować osoba do tego uprawniona.