Powierzchnia użytkowa – problematyka z punktu widzenia standardów polskich i zagranicznych

W przypadku określania powierzchni budynków bądź lokali, wielokrotnie pada pojęcie „powierzchnia użytkowa”. Z punktu widzenia osoby, która zawodowo zajmuje się określaniem pola powierzchni, fraza ta wymaga doprecyzowania. Należy ustalić w świetle której ustawy bądź też normy ma być ona rozpatrywana.

Tematyka ta poruszana była już wielokrotnie, natomiast wprowadzenie w życie nowej normy PN-ISO 9836:2015 oraz standardu IPMS biura, jest dobrym momentem aby utrwalić sobie niuanse związane z przedmiotowym zagadnieniem. Precyzyjna wiedza w zakresie określania powierzchni użytkowej ma bezpośredni wpływ na szacowanie wartości nieruchomości.

Pojęcie powierzchnia użytkowa możemy spotkać miedzy innymi w następujących dokumentach:

• PN-ISO 9836:2015
• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn
• Rozporządzenie Ministra Administracja Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

Normy zagraniczne wprost nie posługują się pojęciem powierzchni użytkowej, natomiast określają podobne kategorie powierzchni. Najbardziej popularnymi standardami międzynarodowymi stosowanymi na polskim rynku są:

• IPMS Office,
• BOMA Office,
• TEGOVA z 2016 r.,
• GIF.

Poniżej omówimy szczegółowe spojrzenie na pojęcie powierzchni użytkowej przez pryzmaty wyżej wymienionych dokumentów.

PN-ISO 9836:2015

W grudniu 2015 roku, dotychczas stosowana powszechnie norma PN ISO 9836:1997 została wycofana, obecnie posiada status normy archiwalnej. Przytoczoną normę zastąpił standard PN ISO 9836:2015. Nowy dokument określiłbym ewolucją poprzedniego. W mojej opinii największa ilość zmian dotyczy właśnie zagadnienia powierzchni użytkowej.

Zgodnie z nową normą powierzchnia użytkowa opisana w podpunkcie 5.1.7 to:

5.1.7.1 Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni netto, która odpowiada celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku

5.1.7. 2 Powierzchnia użytkowa określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji (…)

5.1.7.3 Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie przeznaczeniem budynku i funkcją jaką mają w nim pełnić. Dzieli się je zazwyczaj na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze. (…)¹

Powierzchnia użytkowa wraz z powierzchnią ruchu oraz powierzchnią usługową tworzą powierzchnie netto. Rysunek nr 1 przedstawia wzajemne relacje w obrębie powierzchni netto.

Rys. nr 1 Podział powierzchni netto
Źródło: PN-ISO 9836:2015 Właściwości użytkowe w budownictwie str. 11

Powierzchnie użytkową wyznacza się w świetle wyprawionych ścian , po podłodze. Powierzchnie
w obrębie kondygnacji o zróżnicowanej wysokości są obliczane oddzielnie.

Nowością jest wprowadzenie podziału powierzchni użytkowej na powierzchnie nieużytkowe budynku ze względów funkcjonalnych oraz powierzchnię dostępną dla użytkowników.

5.1.11.1 Powierzchnia nieużyteczna budynku ze względów funkcjonalnych jest to suma tych części powierzchni użytkowej i powierzchni ruchu, do których nie ma stałego lub pełnego dostępu umożliwiającego wykonanie tam niektórych czynności (np. miejsca pracy, miejsca odpoczynku itp.) umeblowanie, wyposażenie lub poruszanie się w ich obrębie, stosownie do ich miejsca usytuowania w budynku (…) ²

Powierzchnie nieużyteczną budynku dzielimy na:

• pow. nieużyteczną budynku ze względów funkcjonalnych
• pow. nieużyteczną budynku ze względów konstrukcyjnych

Standard przedstawia szereg przykładów określających powierzchnię nieużyteczną budynku. W celu głębszego zapoznania się zagadnieniem odesłać muszę do oryginalnej normy. Na tym etapie przedstawimy tylko jeden przypadek. Powszechnie w budynkach, wzdłuż ścian osłonowych, występują slupy lub pilastry tworzące uskoki wzdłuż wewnętrznej płaszczyzny ściany zewnętrznej, uniemożliwiać efektywne wykorzystane powierzchni pomiędzy nimi. Z tego względu powierzchnia pomieszczenia pomiędzy słupami staje się nieużyteczna ze względów funkcjonalnych.

Rys. nr 2 Ingerencja pilastrów wymusza odsunięcie miejsc pracy od ściany
Źródło: PN-ISO 9836:2015 Właściwości użytkowe w budownictwie str. 14

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

Ze względu na wymogi podatku od nieruchomości, każdy budynek powinien mieć określoną powierzchnię użytkową według ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Na tym etapie musimy pamiętać że do określania powierzchni do podatku od nieruchomości stanowczo nie można stosować innej normy (np. PN-70/B, BOMA, IPMS, GIF, etc.) a ponadto powierzchnia powinna być określona z natury a nie z projektu budowlanego. Z doświadczenia, pole powierzchni według ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest mniejsza od 5%-10% w stosunku do norm międzynarodowych.

Powierzchnie do podatku mierzy się w świetle wyprawionych ścian, po podłodze z uwzględnieniem redukcji ze względu na wysokość pomieszczeń.

Ustawa tak definiuje powierzchnie użytkową:

Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe;³

Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Analizując powyższe zapisy widzimy ze w stosunku do normy PN-ISO 9836:2015, powierzchnia użytkowa została rozszerzona o część pomieszczeń (piwnice, garaże, komunikacje poziomą)
w stosunku do normy PN-ISO. Ponadto stosowanie redukcji powoduje że powierzchnia użytkowa według tych dwóch dokumentów jest zupełnie inna.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Przytoczona ustawa jest zbieżna z założeniami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zasady określania powierzchni użytkowej precyzuje art. 2 podpunkt 2 ustawy, mianowicie:

Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m lecz mniejszej od 2,20 m w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. ⁴

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn

Ustawa o podatku od spadków i darowizn kontynuuje stosowanie w przytoczonych już ustawach zasady określania powierzchni użytkowej.

Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).
5. Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40m – powierzchnię tę pomija się.⁵

Jedyna różnica omawianej ustawy w stosunku do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest wyłączenie powierzchni piwnic z bilansu powierzchni użytkowej budynku.

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. W sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

Przedmiotowe rozporządzenie wprost konstytuuje obowiązującą normę – obecnie PN ISO 9836:2015, do stosowania przy projektowaniu budynków (przed 2012 aspekt ten nie był taki oczywisty). Oprócz zasad znanych już nam z normy PN ISO, paragraf 11, podpunkt 2 wprowadza dodatkowy obowiązek:

2) w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych – zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9, z uwzględnieniem następujących zasad:
(…)
b) powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie;⁶

Rozporządzenie wprowadzające konieczność stosowania redukcji wpisuje się w zasady ustaw przytoczonych w artykule, a co za tym idzie ujednolica normę PN-ISO 9836:2015 z polskim prawodawstwem w zakresie określania powierzchni użytkowej. Musimy pamiętać że standard PN-ISO 9836 jest dokumentem jednolitym na całym rynku europejskim i nie może być zmieniany na potrzeby polskiego prawodawstwa.

Standardy międzynarodowe

Na polskim rynku polskim powszechnie stosuje się powierzchnie użytkowe do szacowania wartości nieruchomości, porównywania względem siebie budynków, etc.

Dla budynków posługujących się międzynarodowymi standardami do określenia powierzchni, należy bardzo uważać gdyż ze względu na fundamentalne różnice w założeniach norm, nie można wprost porównywać powierzchni określanych do celów najmu do polskiej nomenklatury „powierzchni użytkowej”.

Standard BOMA Office z 2010 roku jest obecnie najbardziej popularnym międzynarodowym standardem określania powierzchni najmu w Polsce. Głównym celem używania tej normy jest określenie powierzchni Rentable Area czyli powierzchni wynajmowanej, która dla całego budynku stanowi sumę powierzchni najemców do wyłącznego korzystania, powierzchni wspólnych piętrowych i budynkowych. Do powierzchni wynajmowanej nie są zaliczane garaże, magazyny na kondygnacji ujemnych a przede wszystkim Major Vertical Penetration czyli powierzchnie głównych przejść pionowych (np. klatki schodowe, szachty, windy). Według tego standardu nie stosuje się redukcji ze względu na wysokość pomieszczeń.

W standardzie znajdujemy definicje powierzchni użytkowej, natomiast jest to parametr zupełnie inny niż ten który my stosujemy na polskim rynku.

Usable area – (Method A only) the total of occupant area and building amenity area on any floor level, and for the building.⁷

IPMS jest to standard nowy na świecie, który został wprowadzony do obligatoryjnego stosowania wszystkich członków RICS od 01-01-2016 r. Standard ten został szczegółowo opisany w lutowym wydaniu przeglądu Geodezyjnego. Z pośród kategorii wyznaczanych przez normę, do naszych rozważań weźmy IPMS2, według którego wydzielamy podkategorie takie jak:

• przejścia pionowe
• elementy konstrukcyjne
• powierzchnie techniczne
• powierzchnie higieniczne
• powierzchnie komunikacyjne
• Powierzchnie udogadniające
• Przestrzeń robocza
• Pozostałe powierzchnie

Gdybyśmy chcieli porównać powierzchnie użytkową według PN-ISO 9836:2015 z IPMS2 musielibyśmy dokonać kompilacji przestani roboczej, powierzchni higienicznej, powierzchnie komunikacyjnej. Musimy pamiętać ze tego typu porównanie jest czysto szacunkowe. W przypadku IMPS2 powierzchnie liczymy do dominaty a nie jak w PN-ISO w świetle ścian, a ponadto do powierzchni w IPMS2 wliczane są ściany działowe które są natomiast wyłączane w PN-ISO.

Podsumowanie

Nie ulega wątpliwości, że na polskim rynku funkcjonuje klika dokumentów określających w swój nieco indywidualny sposób „powierzchnie użytkową”. Musimy pamiętać, żeby wraz z wskazywaniem wartości powierzchni użytkowej należy jednoczenie podać na podstawie jakiej normy lub ustawy została ona określona. Wynika to z faktu, iż nie można bezpośrednio porównywać powierzchni użytkowej obliczonej w oparciu o PN-ISO 9836:2015 i tej opartej na np. ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Drugi wniosek nasuwający się po naszej analizie jest taki, że w większości przypadków należy stosować redukcje powierzchni ze względu na wysokość pomieszczenia. Na koniec musimy pamiętać, ze międzynarodowe normy określania powierzchni najmu nie używają określenia powierzchnia użytkowa, a co za tym idzie trzeba bardzo ostrożnie zestawiać i porównywać kategorie takie jak Rentable Area w odniesieniu do rodzimych zagadnień.