W PKIG od wielu lat wykonujemy pomiary powierzchni bezpośrednio na obiektach. Duża, jeśli nie przeważająca, część z nich to obiekty komercyjne, przeznaczone do wynajmu. Nasze doświadczenie pozwala nam na reagowanie w sytuacjach, kiedy pomiar powierzchni jest problematyczny. Często wynika to z faktu, że właściciele portfela nieruchomości bagatelizują pomiary na początkowym etapie inwestycji, stosują błędne normy lub ich interpretacje. Jak zatem odpowiednio podejść do tematu pomiaru powierzchni najmu?

Po pierwsze plan

W PKIG od dawna jesteśmy zwolennikiem robienia pomiaru „z natury” tzn. bezpośrednio na obiekcie, najlepiej w jak najwcześniejszym etapie jego użytkowania. Zazwyczaj powierzchnie te nie są jeszcze zaaranżowane, a więc są w takim stanie, jaki otrzymuje najemca. Taki pomiar może być podstawą do wyznaczania powierzchni w dowolnej normie, a więc może być używany wiele razy. Pozwala to na zaoszczędzenie budżetu przy kolejnych zmianach użytkowników. Prowadzimy je zazwyczaj na zlecenie inwestorów, ale często proszą o nie także najemcy, który rozważają najem poszczególnych jednostek, piętra lub całego budynku.

Powierzchnia najmu – czym właściwie jest

Powierzchnię dostępną do wynajmu zwykło się dzielić na:

• powierzchnię netto – obejmuje ona bezpośrednie miejsce działalności oraz pomieszczenia dodatkowe, do których nie mają dostępu inni użytkownicy. Często wlicza się do niej jeszcze np. proporcjonalny udział np. w korytarzach, toaletach czy pomieszczeniach technicznych, z których korzystają inni najemcy piętra. Udział w danej części rozlicza się na wszystkich najemców piętra lub poszczególne części powierzchni wspólnych piętra przyporządkowuje się najemcom, którzy faktycznie z danych pomieszczeń korzystają.
• powierzchnię brutto – powierzchnia najmu netto powiększona o tak zwany add-on factor, czyli udział w powierzchni wspólnej budynkowej. To właśnie powierzchnia brutto jest podstawą wyliczenia potencjalnego czynszu, jaki może generować nieruchomość oraz porównywania zyskowności różnych nieruchomości w portfelu.

Same definicje wydają się proste, jednak już ich interpretacja daje duże pole dowolności. W zależności od zastosowanych norm, wyniki pomiarów mogą znacząco się różnić i wpływać na generowane zyski.

Ważna jest odpowiednia norma

Na profesjonalnym rynku nieruchomości komercyjnych już od długiego czasu powierzchnie najmu wytycza się z użyciem ogólnie przyjętych norm, a nie indywidualnych zapisów umowy. Polskim dokumentem jest PN-ISO 9836:2015-12, jednak norma ta określa głównie sposób obliczenia samej wartości powierzchni, nie ma w niej mowy o zapisach niezbędnych na rynku nieruchomości komercyjnych takich jak np. wytyczne do rozliczenia powierzchni wspólnych. W rzeczywistości, choć spotykamy się z jej użyciem to jest to raczej sporadyczne, a użycie najczęściej wymaga szeregu modyfikacji. Dlatego zdecydowanie częściej korzysta się norm zagranicznych, które stosuje się w zależności od rodzaju obiektu:

Budynki przeznaczone na cele biurowe mierzy się z zastosowaniem norm:

• BOMA 2017 for Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2017)
• IPMS Office / RICS
• GIF / DIN 277
• TEGOVA
• DIN 277

Budynki przemysłowe:

• BOMA 2019 for Industrial Buildings: Standard Method of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2—2019)
• IPMS for Industrial Buildings
• TEGOVA
• GIF

Budynki handlowe:

• BOMA 2020 For Retail Properties: Standard Method of Measurement – ANSI/BOMA Z65.5-2020
• IPMS for Retail Buildings
• TEGOVA
• GIF

Budynki hotelowe

• BOMA 2018 Gross Areas: Standard Methods of Measurement—ANSI/BOMA Z65.3—2018
• Multi-Unit Residential Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.4—2010)
• BOMA 2017 for Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2017)

Najczęściej stosowanymi są normy BOMA, Tegova, IPMS i GIF. Często różni je sposób pomiaru i ujęcie w nich elementów konstrukcyjnych budynku. Posłużenie się każdą z tych norm może dać różne wyniki.

Dla przykładu, w pomiarach z normą BOMA, TEGOVA, GIF czy RICS pomija się (z pewnymi wyjątkami) klatki schodowe i szyby windowe – nie biorą one udziału w obliczaniu współczynnika powierzchni wspólnych. Norma Tegova jako jedyna zezwala na wliczenie szybów do powierzchni 1 m2.

Podsumowując…

Ta duża ilość niuansów sprawia, że bardzo często spotykamy się z chaosem w dokumentacji budynków, które są nam przekazywane do pomiarów. Kwestia pomiaru powierzchni lokalu komplikuje się, jeśli w chwili zawierania umowy najmu wynajmowany lokal był w trakcie budowy. Zazwyczaj właściciele lub zarządcy po wybudowaniu obiektu mierzą go ponownie i często okazuje się, że wyniki różnią się znacząco w stosunku do pierwotnych obliczeń na niekorzyść którejś ze stron umowy.

Istotne jest w takich przypadkach działanie kompleksowe i perspektywiczne. Najlepiej jest zlecić prace tej samej, doświadczonej firmie, która ustali i spisze jednolite zasady pomiaru. Taka firma już na początkowych etapach weźmie pod uwagę różnice, które powstają w powierzchniach przed i po wybudowaniu. Dzięki temu możliwe będzie uniknięcie kolejnych modyfikacji i wyeliminuje błędy, które mogą powstać kiedy zaangażujemy ekipę niezaznajomioną z projektem.