Na rynku nieruchomości bardzo często spotykamy się z powierzchnią wynajmowalną. Co tak naprawdę kryje się pod tym pojęciem? Co zawiera ta powierzchnia?

W większości przypadków powierzchnię wynajmowalną tworzą: powierzchnia do wyłącznego wykorzystania przez najemcę, udział w powierzchni wspólnej piętra oraz udział w powierzchni budynku. W tym artykule poruszymy temat sposobu rozliczania powierzchni wspólnych pietra.

Powierzchnia wspólna – co kryje się pod tym pojęciem?

Powierzchnie wspólne piętra stanowią przestrzenie przeznaczone na dostarczanie usług niezbędnych do działalności najemców na danej kondygnacji. Do przykładów takich powierzchni, które w głównej mierze służą tylko danej kondygnacji, na której się znajdują są: hole windowe, toalety, pomieszczenia gospodarcze, pomieszczenia  elektryczne i telefoniczne. Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że powierzchnie te są rozliczane proporcjonalnie do powierzchni najemców zajmujących daną kondygnację, a nie dzielone równo pomiędzy liczbę wszystkich najemców.

Sposoby rozliczania

 Klasyczną metodą jest sposób rozliczania powierzchni wspólnych piętra zaczerpnięty wprost ze standardu BOMA. Suma powierzchni wszystkich wspólnych przestrzeni jest rozliczana proporcjonalnie w stosunku do powierzchni wszystkich najemców w obrębie danego piętra.

 Z uwagi na układ funkcjonalny pięter w wielu budynkach wprowadza się również indywidualny sposób obliczania współczynników piętrowych. Polega on na rozliczeniu powierzchni z uwzględnieniem faktycznego wykorzystania powierzchni wspólnej przez poszczególnych najemców. Każde pomieszczenie wspólne jest analizowane pod kątem wykorzystujących je najemców i przypisywane do konkretnych powierzchni najmu. Sytuację taką przedstawia poniższy rysunek.

Powierzchnie wspólne

Powierzchnia lobby windowego nr 4.01 zostaje rozliczona jedynie pomiędzy najemców ID04.01 i ID04.04, natomiast lobby 4.05 jest uwzględnione dla powierzchni najmu ID04.02 i ID04.03.

Metody te są powszechnie wykorzystywaną praktyką rynkowa, która została zaimplementowana do wyliczeń stosowanych w innych standardach. Przedstawia ona najbardziej sprawiedliwy i rzetelny sposób rozliczania powierzchni.

Jest to również stosowana przez nas metoda w większości budynków, w których prowadzimy pomoc z zakresu rozliczeń powierzchni, zarówno z dokumentacji CAD jak i bezpośrednich pomiarów.

Oddzielny przypadek stanowią sytuacje, w których najemca zajmuje całe piętro. Istnieją dwie metody rozliczeń takich powierzchni. Przedstawia je poniższy rysunek:

Można jednoznacznie zidentyfikować przestrzenie, które z uwagi na układ konstrukcyjny i aranżacyjny będą w każdej sytuacji podziału powierzchni najmu stanowić powierzchnię wspólną, np. lobby windowe, przedsionek do klatki schodowej, toalety z wejściem od strony lobby, rozdz. elektryczna, itp. Pomieszczenia takie mogą być zaklasyfikowane jako powierzchnia wspólna i doliczane w 100% do powierzchni najemcy lub w pełni potraktowane jako powierzchnia najemcy do wyłącznego wykorzystania. Efekt w postaci wartości powierzchni z uwzględnieniem udziału w powierzchniach wspólnych dla obu metod jest taki sam.

Powyższe sposoby rozliczania powierzchni dotyczą przede wszystkim budynków biurowych, w niektórych sytuacjach mogą mieć zastosowanie wśród budynków przemysłowych. Powierzchnię wynajmowalną w budynkach handlowych stanowią jedynie powierzchnie do wyłącznego wykorzystania, dlatego w tych przypadkach powierzchnie wspólne nie są rozliczane pomiędzy najemców.

Współczynniki

Należy przy tej okazji wspomnieć o współczynnikach kondygnacji, będącymi pochodną rozliczania powierzchni wspólnych. Dla powierzchni wspólnych budynkowych, które dotyczą wszystkich najemców współczynnik budynkowy (add-on factor) przyjmuje jedną wartość, taką sama dla wszystkich najemców. W odniesieniu do powierzchni wspólnych piętrowych wartości współczynników są różne pomiędzy kondygnacjami, a bardzo często również dla każdego najemcy.

Podsumowując, istnieją różne sposoby wyznaczania powierzchni wynajmowalnej w aspekcie rozliczania powierzchni wspólnych. Przyjęte metody zależą od rodzaju budynku, sposobu jego aranżacji oraz założeń właściciela lub zarządcy. PKIG jako zespół ludzi z wieloletnim doświadczeniem w tym temacie realizuje usługi związane z obliczaniem współczynników piętrowych oraz budynkowych.