Pomiar wg normy BOMA, a stan istniejący

W ostatnim okresie byliśmy stroną sporu odnośnie kwalifikacji powierzchni wynajmowalnej (zgodnie z normą BOMA Office 2010) w jednej z warszawskich kamienic. Przypadek ten jest na tyle ciekawy, że postanowiliśmy go zaprezentować w formie artykułu.

Przedmiotowa kamienica w trakcie wojny została w znacznym stopniu zniszczona, po wojnie natomiast odbudowana. Obecnie po remoncie przestrzeń wewnątrz zaadaptowano na powierzchnie biurowe.

Jak wiemy norma pomiaru powierzchni BOMA, jest obok IPMS oraz TEGOVA najczęściej używaną normą w przypadku powierzchni biurowych. BOMA dodatkowo charakteryzuje się dużą szczegółowością opisu klasyfikacji poszczególnych powierzchni. Niestety nie zawsze wszystkie przypadki da się w 100% przewidzieć. Takie problemy dotykają m. in. właśnie powierzchni w starych kamienicach. Gdzie grubości ścian sięgają 1m i więcej, są nieprostopadłe względem siebie i skrywają czasami różne tajemnice.

BOMA 2010 vs BOMA 2017

Tak było w naszym przypadku, mianowicie spór dotyczył klasyfikacji kanału wentylacyjnego do kategorii Major Vertical Penetration (dalej w skrócie MVP). Zgodnie z zapisami w BOMA OFFICE  2010, wg której wykonywane było opracowanie:

major vertical penetration – a floor opening in excess of 1 square foot (0.1 square meter) that serves vertical building systems or vertical occupant circulation functions.  For example:  Major vertical penetrations include stairs, elevators shafts, flues, pipe shafts, vertical ventilation ducts and their enclosing walls.

Spotykamy w tym momencie tzw. kryterium 0.1m2. W skrócie, jeśli otwór w stropie kondygnacji jest większy niż 0.1m2 powinniśmy go zakwalifikować do powierzchni MVP razem ze ścianami okalającymi. W przeciwnym przypadku taki szacht powinien być zakwalifikowany do powierzchni wynajmowalnej zgodnie z pozostałymi zasadami w BOMA.

Jako ciekawostkę należy wspomnieć, że w normie BOMA OFFICE 2017 zmienia to kryterium:

„The Floor opening and/or its surrounding walls must be more than 1 (one) square foot (0.1 square meter) to be included as Vertical Service Area. Otherwise, the opening is ignored.”

Tutaj już zostało wyraźnie zaznaczone, że powierzchnia otworu wraz ze ścianami okalającymi musi być większa niż 0.1m2.

Zatem, która wersja jest poprawna?

Nasz przypadek znalazł się dokładnie pośrodku. Mianowicie na podstawie wiedzy konstrukcyjnej oraz analizy dokumentacji archiwalnej budynku udało się ustalić, że powierzchnia pojedynczego kanału wynosi dużo mniej niż wspomniane 0.1m2 (jest to otwór w przybliżeniu o wymiarach 32cm x 32cm).

W tym momencie powstał spór z naszą konkurencją – nasze stanowisko było wyraźnie oparte wprost na zapisach z BOMA 2010, tj. takiej powierzchni nie powinno wliczać się do kategorii MVP.

Jako że sprawa była bardzo delikatna, a jak wiadomo koszt wynajmu 1m² w Warszawie potrafi osiągać niebagatelne wartości, postanowiliśmy zasięgnąć rady u samego źródła, tj. w organizacji BOMA.

Oficjalna odpowiedź brzmiała następująco:

The 2010 BOMA office standard defines a Major Vertical Penetration as “a floor opening in excess of 1 square foot (0.1 square meter).” Therefore if the floor opening is smaller than 0.1 square meter (1 square foot) then it is not measured as a major vertical penetration. 

Organizacja BOMA wyraźnie potwierdziła nasze stanowisko, tj. przedmiotowe kanały wentylacyjne nie powinny być klasyfikowane jako MVP.

Podkreślone tutaj zostały dwie kluczowe kwestie:

1. Mówimy o normie BOMA 2010, nie BOMA 2017,
2. Kryterium dotyczy fizycznego otworu w stropie, bez ścian okalających.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w/w analiza dokumentacji archiwalnej wskazała nam, że problemowe kanały wentylacyjne były budowane w tzw. systemie schodkowym, a nie tradycyjnym co obrazuje poniższy schemat:

źródło: https://www.maldrew.com.pl/

Oznacza to, że na niższych kondygnacjach, mimo pogrubień w ścianach, niektóre kanały wentylacyjne w ogóle nie występowały. Konkurencja zaś wskazała lokalizację szachtów na podstawie zdjęć lotniczych, co w tej sytuacji jest całkowicie błędnym podejściem.

Wnioski

Finalnie okazało się zatem, że mieliśmy rację w omawianej kwestii. Uważamy jednak, że sprawa była na tyle skomplikowana i delikatna, że odpowiedź od organizacji BOMA mogła być również zgoła inna, niekorzystna dla nas. Dlatego chcieliśmy podziękować również konkurencji za wymianę merytorycznych opinii i bardzo profesjonalne podejście do tematu.

Celem tego wpisu było przede wszystkim zwrócenie uwagi jak ważne, oprócz doskonałej znajomości normy jako takiej jest wielobranżowe podejście do tematu oraz drobiazgowa analiza.

Cieszymy się, że ten przypadek spotkał akurat nas. Przy portfolio rzędu kilkunastu milionów metrów kwadratowych pomierzonej powierzchni można wpaść w rutynę. Takie sytuacje przywołują nas do porządku i przypominają, że jakość usług oraz wsparcie po-sprzedażowe są w naszej pracy najważniejsze.