Pomiary powierzchni obiektów magazynowych

PKIG wykonuje pomiary powierzchni obiektów magazynowych, logistycznych, industrialnych i produkcyjno-magazynowych do celów najmu, podatku od nieruchomości, audytu, transakcji oraz zarządzania portfelem nieruchomości.

Pomagamy właścicielom, funduszom, asset managerom, property managerom i zarządcom parków logistycznych uporządkować dane powierzchniowe budynków. Naszym celem jest dostarczenie opracowania, które nie jest jedynie tabelą z metrażem, ale wiarygodną podstawą do decyzji biznesowych, rozliczeń z najemcami, analizy podatkowej i zarządzania aktywem.

W zależności od celu zlecenia wykonujemy pomiary między innymi według:

• BOMA Industrial 2025,
• PN-ISO 9836,
• zasad właściwych dla podatku od nieruchomości,
• indywidualnych wytycznych właściciela, zarządcy lub doradcy technicznego.

Realizujemy pomiary pojedynczych hal, całych parków logistycznych oraz portfeli magazynowych zlokalizowanych w wielu miejscach w Polsce.

Dlaczego powierzchnia magazynu ma znaczenie?

W obiektach magazynowych powierzchnia jest jedną z najważniejszych danych technicznych i finansowych. Wpływa bezpośrednio na:

• wysokość czynszu,
• rozliczenia z najemcami,
• opłaty eksploatacyjne,
• deklaracje podatku od nieruchomości,
• wartość nieruchomości,
• dane do audytu,
• proces sprzedaży lub zakupu obiektu,
• refinansowanie,
• analizę całego portfela nieruchomości.

W praktyce wiele budynków magazynowych funkcjonuje przez lata na podstawie danych pochodzących z różnych źródeł: projektu, dokumentacji powykonawczej, starszych tabel powierzchni, umów najmu, rent rolla, deklaracji podatkowej albo wewnętrznych zestawień właściciela.

Problem pojawia się wtedy, gdy te dane nie są spójne. Inna powierzchnia widnieje w dokumentacji technicznej, inna w umowie najmu, inna w deklaracji podatkowej, a jeszcze inna w zestawieniu zarządcy. Profesjonalny pomiar pozwala uporządkować te rozbieżności i oprzeć decyzje na aktualnych, sprawdzonych danych.

Dla jakich obiektów wykonujemy pomiary?

Usługa obejmuje pomiary powierzchni różnego typu obiektów magazynowych i industrialnych.

Wykonujemy pomiary między innymi dla:

• hal magazynowych,
• centrów logistycznych,
• parków magazynowych,
• obiektów typu industrial,
• obiektów typu flex,
• hal produkcyjno-magazynowych,
• magazynów e-commerce,
• magazynów wysokiego składowania,
• obiektów z częścią biurowo-socjalną,
• kompleksów wielobudynkowych,
• portfeli magazynowych obejmujących wiele lokalizacji.

Pomiar może dotyczyć jednego budynku, wybranych modułów najemców, całego parku logistycznego albo wielu nieruchomości należących do jednego właściciela lub funduszu.

Zakres pomiaru powierzchni magazynowej

Nasze opracowania każdorazowo dopasowujemy do specyfiki oraz celu realizowanego zlecenia. Specyfika pomiaru różni się w zależności od tego, czy jest on dedykowany umowom najmu, weryfikacji podatku od nieruchomości, procesom due diligence, czy też długofalowemu zarządzaniu portfelem aktywów.

Struktura pomiaru może obejmować:

• Powierzchnie najmu, magazynowe oraz biurowo-socjalne wewnątrz hal
• Powierzchnie techniczne, wspólne oraz komunikacyjne
• Antresole, moduły poszczególnych najemców
• Powierzchnie całkowite, użytkowe oraz deklarowane do podatku od nieruchomości

Kompleksowość wdrożenia:
Pomiary realizujemy w dowolnej skali – od pojedynczych budynków, przez parki logistyczne, aż po całościowe portfele nieruchomości.

Rezultat:
Dostarczamy kompletną, zweryfikowaną dokumentację, która stanowi formalną podstawę do zarządzania obiektem, optymalizacji podatkowej, audytów, transakcji kupna/sprzedaży oraz analiz właścicielskich.

Pomiary powierzchni magazynowych do celów najmu

Precyzyjny pomiar powierzchni komercyjnej to fundament stabilnych i transparentnych rozliczeń z najemcami. Usługę tę realizujemy na każdym etapie cyklu życia nieruchomości – od przygotowania dokumentacji pod nowe umowy najmu, aż po podziały modułów, rearanżacje czy audyty i weryfikację zapisów w obowiązujących kontraktach.

W obiektach magazynowych i logistycznych kluczem do optymalizacji przychodów jest prawidłowe sparametryzowanie przestrzeni. W ramach opracowania szczegółowo definiujemy:

• Podział operacyjny: powierzchnie dedykowane konkretnym najemcom, moduły biurowo-socjalne oraz pomocnicze.
• Infrastrukturę wspólną: powierzchnie wspólne (w tym zasady ich alokacji w obiektach typu multi-tenant) oraz strefy techniczne.
• Wskaźniki rozliczeniowe: precyzyjnie wyliczoną powierzchnię najmu stanowiącą podstawę czynszową.

Rzetelnie przygotowane opracowanie minimalizuje ryzyko sporów na linii właściciel-najemca, zabezpiecza interesy obu stron i dostarcza właścicielowi nieruchomości niepodważalną, przejrzystą podstawę do kalkulacji opłat czynszowych oraz eksploatacyjnych (service charges).

BOMA Industrial 2025 dla obiektów magazynowych

Dla obiektów magazynowych i industrialnych jednym z kluczowych standardów jest BOMA Industrial 2025. To standard przeznaczony dla budynków industrial, flex oraz obiektów logistycznych, w tym konfiguracji single-tenant, multi-tenant i multi-building.

Pomiar według BOMA Industrial 2025 pozwala uporządkować sposób liczenia powierzchni w obiektach, w których występują różne funkcje, moduły najemców, powierzchnie wspólne, części techniczne i pomocnicze.

W praktyce standard ten jest szczególnie przydatny przy:

• komercjalizacji magazynu,
• przygotowaniu umów najmu,
• porównywaniu powierzchni w różnych budynkach,
• zarządzaniu parkiem logistycznym,
• transakcjach sprzedaży lub zakupu,
• audycie portfela nieruchomości.

Opracowanie według BOMA Industrial zwiększa przejrzystość danych i ułatwia rozmowy między właścicielem, zarządcą, najemcą i doradcą transakcyjnym.

Pomiary powierzchni magazynów według PN-ISO 9836

W przypadku obiektów magazynowych nadal często wykorzystywane są opracowania według PN-ISO 9836, zwłaszcza w zakresie powierzchni całkowitej.

Pomiar według PN-ISO 9836 może być potrzebny między innymi do:

• dokumentacji technicznej,
• analiz właścicielskich,
• zestawień powierzchni budynku,
• porównania danych projektowych i powykonawczych,
• określenia powierzchni całkowitej,
• ujednolicenia danych w portfelu nieruchomości.

W praktyce powierzchnia liczona według PN-ISO 9836 może różnić się od powierzchni przyjmowanej do celów najmu lub podatku. Dlatego w PKIG zawsze określamy, według jakiego standardu i w jakim celu przygotowywane jest opracowanie.

Pomiary powierzchni magazynów do podatku od nieruchomości

Inwentaryzacja powierzchni na potrzeby podatkowe wymaga całkowicie odrębnego podejścia metodologicznego. Powszechnie stosowane w komercjalizacji standardy (takie jak BOMA, IPMS czy normy PN-ISO) nie mają zastosowania przy ustalaniu podstawy opodatkowania. Tutaj nadrzędne znaczenie mają restrykcyjne przepisy Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

W praktyce oznacza to, że powierzchnia najmu (GLA) oraz powierzchnia podatkowa obiektu to dwie zupełnie różne wartości. Precyzyjny pomiar pozwala na pełną zgodność z przepisami, a często również na legalną optymalizację kosztów.

W ramach audytu i pomiaru podatkowego analizujemy m.in.:

• powierzchnię pomieszczeń mierzoną po wewnętrznej długości ścian,

• kondygnacje budynku,
• powierzchnie o ograniczonej wysokości,
• wyłączenia istotne podatkowo,
• powierzchnie techniczne,
• części biurowo-socjalne,
• antresole,
• zgodność danych z deklaracją podatkową,
• rozbieżności między dokumentacją a stanem faktycznym.

Dla właściciela dużego magazynu nawet niewielka procentowo różnica w powierzchni może oznaczać istotną kwotę w skali roku. Dlatego pomiar powierzchni do podatku od nieruchomości jest nie tylko opracowaniem technicznym, ale również narzędziem kontroli kosztów i ryzyka.

Kiedy warto zlecić pomiar powierzchni magazynu?

Pomiar powierzchni magazynowej warto wykonać zawsze wtedy, gdy dane powierzchniowe mają wpływ na pieniądze, umowę, podatek, transakcję albo bezpieczeństwo decyzyjne właściciela.

Najczęstsze sytuacje, w których realizujemy takie pomiary:

Przed podpisaniem lub renegocjacją umowy najmu

Aktualny pomiar pozwala oprzeć rozliczenia z najemcą na wiarygodnych danych i ograniczyć ryzyko późniejszych sporów.

Przy zmianie najemcy

Rotacja najemców, podział hali, łączenie modułów albo zmiana układu powierzchni może wymagać aktualizacji danych powierzchniowych.

Przy podejrzeniu zawyżonego podatku od nieruchomości

Jeżeli deklaracja podatkowa opiera się na danych historycznych, projektowych albo nieaktualnych, warto zweryfikować rzeczywistą powierzchnię według właściwych zasad podatkowych.

Po przebudowie lub zmianach aranżacyjnych

Zmiany w części magazynowej, technicznej, socjalnej lub biurowej mogą wpływać na zestawienia powierzchni.

Przy sprzedaży, zakupie lub refinansowaniu obiektu

Powierzchnia jest jedną z danych wpływających na wartość nieruchomości, analizę przychodów, due diligence i ocenę ryzyka.

Przy audycie całego portfela magazynowego

Właściciele posiadający wiele obiektów potrzebują spójnych danych przygotowanych według jednej metodologii. Pomiar portfela przez jeden zespół ogranicza ryzyko interpretacyjne i porządkuje dokumentację.

Audyt powierzchni portfela magazynowego

Dla właścicieli kilku, kilkunastu lub kilkudziesięciu obiektów szczególne znaczenie ma jednolitość danych. Jeżeli każdy magazyn był mierzony przez innego wykonawcę, w innym czasie i według innej metodologii, porównywanie powierzchni w portfelu może być obarczone dużym ryzykiem.

PKIG wykonuje pomiary na terenie całej Polski, dlatego możemy obsłużyć cały portfel magazynowy jedną metodologią i jednym standardem opracowania.

Dla klienta oznacza to:

• porównywalne dane dla wszystkich obiektów,
• jednolitą strukturę raportów,
• spójne zestawienia powierzchni,
• łatwiejsze zarządzanie portfelem,
• mniej ryzyk przy audytach,
• lepsze dane dla asset managera, funduszu i właściciela.

To szczególnie ważne przy dużych portfelach, gdzie błędy w danych powierzchniowych mogą powtarzać się w wielu lokalizacjach i wpływać na decyzje finansowe.

Potrzebujesz pomiaru powierzchni magazynu?
Skontaktuj się z nami, jeżeli chcesz zweryfikować powierzchnię magazynu do celów najmu, podatku od nieruchomości, audytu, due diligence albo zarządzania portfelem nieruchomości.

PKIG — pomiary powierzchni obiektów magazynowych w całej Polsce. Dane, które można wyjaśnić i obronić.

Telefon: +48 660 681 828
E-mail: warszawa@pkig.pl
Formularz: [link do formularza]