Pomiary powierzchni budynków biurowych

Prawidłowe określenie powierzchni budynku biurowego ma bezpośrednie znaczenie finansowe dla właściciela, zarządcy, najemcy i inwestora. Od wyników pomiaru zależą między innymi rozliczenia najmu, wysokość opłat eksploatacyjnych, współczynnik powierzchni wspólnych, dane w umowach najmu oraz deklaracje podatku od nieruchomości.

PKIG wykonuje pomiary powierzchni budynków biurowych do celów najmu oraz podatku od nieruchomości. Obsługujemy zarówno nowe budynki biurowe, jak i obiekty istniejące, modernizowane, przebudowywane lub ponownie komercjalizowane. Pracujemy dla właścicieli biurowców, funduszy inwestycyjnych, asset managerów, property managerów, deweloperów, najemców oraz kancelarii i doradców obsługujących transakcje nieruchomościowe.

Pomiary wykonujemy w oparciu o polskie i międzynarodowe standardy pomiaru powierzchni, w tym między innymi BOMA, IPMS, TEGOVA, GIF, RICS oraz PN-ISO 9836.

Dlaczego pomiar powierzchni biurowca jest tak ważny?

Budynek biurowy jest obiektem, w którym powierzchnia jest jednym z podstawowych parametrów biznesowych. Każdy metr kwadratowy wpływa na czynsz, opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, wartość aktywa oraz warunki komercjalizacji.

W praktyce bardzo często okazuje się, że dane powierzchniowe pochodzą z różnych źródeł:

• projektu budowlanego,
• dokumentacji archiwalnej,
• starych rzutów CAD,
• wcześniejszych pomiarów,
• tabel najmu,
• deklaracji podatkowych,
• dokumentacji przygotowanej jeszcze na etapie shell & core,
• dokumentacji aktualizowanej po kolejnych fit-outach najemców.

Po kilku latach użytkowania budynku dane te mogą być niespójne albo nieaktualne. Zmienia się układ ścian działowych, powierzchnie najemców, części wspólne, pomieszczenia techniczne, komunikacja, recepcje, lobby, kantyny, sale konferencyjne oraz przestrzenie pomocnicze.

Dlatego profesjonalny pomiar powierzchni biurowca pozwala uporządkować dane, ograniczyć ryzyko sporów i oprzeć rozliczenia na rzeczywistym stanie budynku.

Pomiary powierzchni biurowców do celów najmu.
Powierzchnia jako podstawa rozliczeń z najemcami.

W budynkach biurowych powierzchnia najmu jest jednym z najważniejszych parametrów umowy. To na jej podstawie naliczany jest czynsz, opłaty eksploatacyjne oraz inne koszty związane z użytkowaniem lokalu.

PKIG wykonuje pomiary powierzchni do celów najmu dla:

• całych budynków biurowych,
• pojedynczych pięter,
• lokali biurowych,
• powierzchni wspólnych,
• powierzchni technicznych,
• powierzchni pomocniczych,
• budynków przed komercjalizacją,
• budynków po zmianach aranżacyjnych,
• budynków w trakcie sprzedaży lub refinansowania.

Pomiar może być wykonany zarówno dla właściciela budynku, jak i dla najemcy, który chce zweryfikować powierzchnię wskazaną w umowie najmu.

BOMA, IPMS, TEGOVA, RICS i PN-ISO 9836

W zależności od celu opracowania powierzchnia budynku biurowego może być obliczana według różnych standardów. Inaczej analizuje się powierzchnię do celów najmu, inaczej do celów podatkowych, a jeszcze inaczej do celów technicznych, projektowych lub transakcyjnych.

W opracowaniach dla budynków biurowych stosujemy między innymi:

• BOMA Office — standard często wykorzystywany przy komercjalizacji budynków biurowych,
• IPMS Office — międzynarodowy standard pomiaru powierzchni nieruchomości,
• TEGOVA — standard wykorzystywany między innymi w wycenach i analizach nieruchomości,
• RICS — podejście stosowane w międzynarodowym środowisku nieruchomościowym,
• GIF — standard wykorzystywany na rynku nieruchomości komercyjnych,
• PN-ISO 9836 — norma stosowana w polskiej praktyce budowlanej i dokumentacyjnej.

Dobór standardu zależy od tego, do czego klient potrzebuje wyników: do umów najmu, komercjalizacji, sprzedaży budynku, due diligence, audytu portfela nieruchomości, podatku od nieruchomości albo uporządkowania dokumentacji.

Pomiary powierzchni biurowców do podatku od nieruchomości

Dlaczego powierzchnia podatkowa może być zawyżona?

Wielu właścicieli budynków biurowych bazuje w deklaracjach podatku od nieruchomości na danych historycznych. Często są to powierzchnie pochodzące z projektu budowlanego albo z dokumentacji przygotowanej na etapie, gdy budynek był jeszcze w stanie shell & core, czyli przed pełnym wykończeniem powierzchni najemców.

Po kilku latach funkcjonowania budynku sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej. Pojawiają się ściany działowe, nowe aranżacje, pomieszczenia techniczne, przebudowy, zmiany funkcji, części wspólne, powierzchnie pomocnicze oraz elementy, które powinny zostać prawidłowo sklasyfikowane na potrzeby podatku.

W efekcie powierzchnia wykazywana do opodatkowania może być nieprecyzyjna, nieaktualna albo zawyżona.

Audyt powierzchni podatkowej biurowca

PKIG wykonuje pomiary i audyty powierzchni budynków biurowych do celów podatku od nieruchomości. Celem opracowania jest ustalenie powierzchni zgodnie z obowiązującymi zasadami oraz rzeczywistym stanem budynku.

W ramach prac analizujemy między innymi:

• aktualny układ pomieszczeń,
• powierzchnie kondygnacji,
• pomieszczenia techniczne,
• powierzchnie o ograniczonej wysokości,
• piwnice, garaże i kondygnacje podziemne,
• części wspólne,
• powierzchnie użytkowe,
• dokumentację archiwalną,
• deklaracje podatkowe,
• wcześniejsze pomiary i tabele powierzchni.

Efektem jest uporządkowane opracowanie powierzchniowe, które może być wykorzystane przez właściciela, zarządcę, dział finansowy, doradcę podatkowego albo kancelarię obsługującą nieruchomość.

Kiedy warto zlecić pomiar powierzchni budynku biurowego?

Pomiar powierzchni biurowca warto wykonać szczególnie wtedy, gdy:

• budynek ma zostać oddany do użytkowania,
• rozpoczyna się komercjalizacja obiektu,
• przygotowywane są umowy najmu,
• zmienia się układ powierzchni najemców,
• zakończono fit-out albo przebudowę piętra,
• właściciel chce zweryfikować powierzchnię podatkową,
• budynek był mierzony wiele lat temu,
• dane w dokumentacji CAD różnią się od danych w tabelach najmu,
• najemca kwestionuje powierzchnię lokalu,
• planowana jest sprzedaż lub zakup budynku,
• trwa proces technical due diligence,
• właściciel chce uporządkować dane dla całego portfela nieruchomości,
• zmienia się zarządca lub asset manager,
• przygotowywana jest aktualizacja deklaracji podatkowej.

Pomiar jest szczególnie uzasadniony w budynkach, które przez lata były wielokrotnie aranżowane, dzielone, łączone lub dostosowywane do kolejnych najemców.

Co obejmuje pomiar powierzchni budynku biurowego?

Zakres prac zależy od celu opracowania. Inaczej wygląda pomiar do celów najmu, inaczej do podatku od nieruchomości, a jeszcze inaczej audyt powierzchni dla transakcji sprzedaży budynku.

Standardowo możemy wykonać:

• pomiar z natury całego budynku,
• pomiar wybranych kondygnacji,
• pomiar powierzchni najemców,
• pomiar powierzchni wspólnych,
• pomiar powierzchni technicznych,
• pomiar garaży i kondygnacji podziemnych,
• analizę powierzchni według BOMA, IPMS, TEGOVA, RICS, GIF lub PN-ISO 9836,
• porównanie danych pomiarowych z dokumentacją CAD,
• weryfikację tabel najmu,
• analizę Add On Factor,
• opracowanie powierzchni do podatku od nieruchomości,
• przygotowanie rzutów i zestawień powierzchni,
• audyt rozbieżności między dokumentacją, pomiarem i danymi księgowymi.

Pomiary z natury i opracowanie z dokumentacji CAD

Pomiar powierzchni biurowca może być wykonany na dwa sposoby.

Pomiar z natury

Pomiar z natury jest najdokładniejszym sposobem weryfikacji rzeczywistego stanu budynku. Jest szczególnie zalecany wtedy, gdy budynek jest użytkowany od wielu lat, był przebudowywany albo dokumentacja CAD nie odzwierciedla aktualnego układu pomieszczeń.

Pomiar z natury pozwala ustalić rzeczywisty przebieg ścian, podział pomieszczeń, powierzchnie lokali oraz układ części wspólnych.

Opracowanie z rysunków CAD

W niektórych przypadkach opracowanie powierzchni można wykonać na podstawie dokumentacji CAD. Dotyczy to szczególnie budynków projektowanych, nowych inwestycji lub obiektów, dla których dokumentacja jest aktualna i prawidłowo przygotowana.

Takie opracowanie jest przydatne już na etapie komercjalizacji, kiedy właściciel lub deweloper chce przygotować wstępne powierzchnie najmu, tabele i dane do rozmów z najemcami.

Add On Factor w budynkach biurowych

W przypadku budynków biurowych bardzo ważnym elementem jest Add On Factor, czyli współczynnik doliczenia powierzchni wspólnych do powierzchni najemcy. Ma on bezpośredni wpływ na komercjalizację budynku, atrakcyjność oferty i porównywanie obiektów między sobą.

Zbyt wysoki albo niejasno wyliczony Add On Factor może być problemem w rozmowach z najemcami. Z kolei prawidłowo przygotowane i transparentne opracowanie powierzchni buduje zaufanie oraz ułatwia negocjacje.

PKIG przygotowuje obliczenia powierzchni wspólnych i współczynników najmu w oparciu o przyjęty standard pomiaru, rzeczywisty układ budynku oraz potrzeby właściciela.

Najczęstsze problemy wykrywane przy pomiarach biurowców

Podczas pomiarów i audytów powierzchni budynków biurowych często wykrywane są rozbieżności między dokumentacją a stanem faktycznym.

Typowe problemy to:

• nieaktualne rzuty CAD,
• różnice między projektem a stanem po fit-oucie,
• błędne przypisanie powierzchni do lokali,
• nieprawidłowo policzone części wspólne,
• rozbieżności między tabelami najmu a rzutami,
• brak aktualizacji po przebudowie pięter,
• błędna klasyfikacja powierzchni technicznych,
• niespójne dane w dokumentacji właścicielskiej,
• zawyżona powierzchnia podatkowa,
• błędnie wyliczony współczynnik Add On Factor,
• brak jednolitego standardu pomiaru dla całego budynku.

Takie błędy mogą prowadzić do sporów z najemcami, nieprawidłowych rozliczeń, problemów przy sprzedaży budynku albo niepotrzebnych kosztów podatkowych.

Co otrzymuje klient?

Po zakończeniu prac klient otrzymuje kompletne opracowanie powierzchniowe dostosowane do celu pomiaru.

Zakres dokumentacji może obejmować:

• raport z pomiaru powierzchni,
• rzuty kondygnacji,
• tabele powierzchni,
• zestawienie powierzchni najmu,
• zestawienie powierzchni wspólnych,
• zestawienie powierzchni podatkowych,
• wyliczenie Add On Factor,
• oznaczenie lokali i powierzchni najemców,
• analizę rozbieżności,
• komentarz techniczny,
• pliki PDF,
• pliki DWG lub inne formaty ustalone z klientem.

Opracowanie może zostać przygotowane zarówno dla pojedynczego budynku, jak i dla całego portfela nieruchomości biurowych.

Dla kogo wykonujemy pomiary powierzchni biurowców?

Usługa jest przeznaczona dla podmiotów, które potrzebują wiarygodnych danych powierzchniowych do celów biznesowych, podatkowych, technicznych lub transakcyjnych.

Pracujemy dla:

• właścicieli budynków biurowych,
• funduszy inwestycyjnych,
• asset managerów,
• property managerów,
• deweloperów,
• najemców,
• kancelarii prawnych,
• doradców podatkowych,
• rzeczoznawców majątkowych,
• firm doradczych,
• działów leasingu,
• działów finansowych,
• inwestorów kupujących lub sprzedających nieruchomości.

Pomiary powierzchni przy zakupie lub sprzedaży biurowca

Pomiar powierzchni może być istotnym elementem procesu transakcyjnego. Przy zakupie lub sprzedaży budynku biurowego dane powierzchniowe wpływają na ocenę wartości nieruchomości, przychody z najmu, kalkulację NOI, analizę kosztów oraz due diligence.

W ramach wsparcia transakcyjnego możemy wykonać:

• audyt powierzchni najmu,
• weryfikację tabel najmu,
• porównanie powierzchni z umowami najmu,
• analizę powierzchni wspólnych,
• weryfikację powierzchni podatkowej,
• ocenę spójności dokumentacji CAD,
• raport rozbieżności powierzchniowych.

Dzięki temu inwestor otrzymuje niezależne dane techniczne, które mogą wspierać decyzję zakupową lub negocjacje transakcyjne.

Pomiary powierzchni po fit-oucie i przebudowie

Biurowce często zmieniają się wraz z kolejnymi najemcami. Powierzchnie są dzielone, łączone, przebudowywane i dostosowywane do nowych funkcji. Po każdej większej zmianie aranżacyjnej warto zweryfikować, czy dane powierzchniowe nadal są aktualne.

Pomiar po fit-oucie pozwala:

• zaktualizować powierzchnię lokalu,
• przygotować dane do aneksu umowy najmu,
• sprawdzić układ powierzchni wspólnych,
• uaktualnić lease plany,
• zweryfikować wpływ zmian na Add On Factor,
• uporządkować dokumentację budynku.

To szczególnie ważne w budynkach, w których jeden najemca zwalnia powierzchnię, a przestrzeń jest dzielona dla kilku nowych użytkowników.

Dlaczego warto wybrać PKIG?

PKIG specjalizuje się w pomiarach powierzchni budynków komercyjnych. Łączymy doświadczenie geodezyjne, znajomość standardów pomiarowych i praktyczne zrozumienie rynku nieruchomości biurowych.

Nasze przewagi:

• specjalizacja w pomiarach powierzchni budynków biurowych,
• doświadczenie w standardach BOMA, IPMS, TEGOVA, GIF, RICS i PN-ISO 9836,
• obsługa budynków nowych i istniejących,
• pomiary do celów najmu i podatku od nieruchomości,
• możliwość wykonania audytu całego budynku lub portfela nieruchomości,
• wsparcie przy sporach właściciel–najemca,
• opracowania dla asset managerów i property managerów,
• przygotowanie danych do komercjalizacji, najmu, podatków i due diligence,
• możliwość pracy na dokumentacji CAD lub pomiarze z natury.

Dzięki temu klient otrzymuje nie tylko pomiar, ale uporządkowane dane powierzchniowe, które mogą być wykorzystane w zarządzaniu, rozliczeniach, podatkach, najmie i transakcjach nieruchomościowych.

Potrzebujesz pomiaru powierzchni budynku biurowego?

Skontaktuj się z nami, jeśli chcesz zweryfikować powierzchnię biurowca do celów najmu, podatku od nieruchomości, komercjalizacji, due diligence albo uporządkowania dokumentacji technicznej budynku.

PKIG — pomiary powierzchni budynków biurowych do celów najmu i podatku od nieruchomości.

Telefon: +48 660 681 828
E-mail: warszawa@pkig.pl
Formularz: [link do formularza]