ADD ON FACTOR
ADD ON FACTOR – co to jest?
Współczynnik ADD ON FACTOR nie został wprost zdefiniowany w żadnym standardzie dostępnym na polskim rynku. ADD ON FACTOR jest to niejako pojęcie rynkowe odnoszące się do współczynnika budynkowego (który na marginesie bardzo dokładnie jest opisany w standardzie, choćby BOMA 2017 for Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2017)).
ADD ON FACTOR, jako współczynnik, służy do proporcjonalnego przypisania powierzchni wspólnych budynkowych pomiędzy wszystkich najemców, z całego budynku. Współczynnik ten odnoszony jest do sumy powierzchni do wyłącznego korzystania oraz udziału w powierzchni wspólnej piętra.
ADD ON FACTOR – jak się go liczy?
Omawiany współczynnik wyznacza się za pomocą poniższego wzoru:
gdzie:
∑OAB – suma powierzchni do wyłącznego wykorzystania najemców w całym budynku;
∑FSAB – suma powierzchni wspólnych piętrowych w całym budynku;
∑BSA – suma powierzchni wspólnych budynkowych.
W celu określenia współczynnika ADD ON FACTOR musimy znać obligatoryjnie powierzchnie 3 kategorii:
• Powierzchnia wspólna budynkowa
• Powierzchnia wspólna piętrowa
• Powierzchnia do wyłącznego korzystania najemców
Zasady wyliczania powyższych kategorii znajdą Państwo w osobnym artykule.
Usługa ADD ON FACTOR
PKIG Sp. z o.o. realizuje usługę polegającą na wyznaczeniu zarówno współczynników piętrowych jak i budynkowych. W zależności od posiadanych materiałów dotyczących budynku, usługa wykonywana jest w oparciu o archiwalne pomiary lub w systemie pomiaru bezpośredniego na obiekcie.
Zapraszamy do współpracy.
Najczęściej zadawane pytania – ADD ON FACTOR
1. Czym jest ADD ON FACTOR?
ADD ON FACTOR to współczynnik powiększający powierzchnię najmu o udział w częściach wspólnych budynku, takich jak korytarze, lobby czy sanitariaty. Pozwala przeliczyć powierzchnię netto najemcy na powierzchnię rozliczeniową.
2. Po co stosuje się ADD ON FACTOR w budynkach komercyjnych?
Współczynnik porządkuje sposób rozliczania powierzchni i umożliwia sprawiedliwy podział kosztów części wspólnych pomiędzy najemców. Dzięki temu każdy najemca partycypuje w utrzymaniu przestrzeni, z których korzysta pośrednio.
3. Jak oblicza się ADD ON FACTOR?
Najpierw wyznacza się powierzchnię części wspólnych przypisaną do danej strefy budynku, a następnie odnosi się ją do sumy powierzchni najemców. Na tej podstawie powstaje współczynnik, którym powiększa się powierzchnie netto lokali.
4. Jak ADD ON FACTOR wpływa na czynsz najemcy?
Czynsz jest liczony od powierzchni powiększonej o ADD ON FACTOR, czyli od powierzchni rozliczeniowej. Oznacza to, że najemca płaci nie tylko za swoje biuro, lecz także za proporcjonalny udział w korytarzach, recepcji i innych częściach wspólnych.
5. Czy różne normy pomiaru powierzchni stosują różne podejście do ADD ON FACTOR?
Tak – standardy takie jak BOMA, GIF czy RICS odmiennie definiują, które powierzchnie zalicza się jako wspólne i w jaki sposób wyznacza się współczynnik. Dlatego ważne jest jasne wskazanie, według jakiej normy liczony jest ADD ON FACTOR.
6. Kiedy warto zlecić analizę lub przeliczenie ADD ON FACTOR?
Przy komercjalizacji nowego budynku, zmianie aranżacji pięter, przebudowie części wspólnych, renegocjacji umów najmu oraz przy audycie istniejącego portfela, gdy pojawiają się wątpliwości co do wysokości stawek czynszu.
7. Jakie korzyści daje profesjonalne opracowanie ADD ON FACTOR?
Zapewnia przejrzystość rozliczeń, umożliwia porównywanie budynków między sobą, ogranicza ryzyko sporów z najemcami i porządkuje dane o powierzchniach na potrzeby planowania przychodów z najmu oraz wycen nieruchomości.
