GIF – czyli Standard pomiaru powierzchni komercyjnych prosto z Niemiec

GIF to niemiecka dyrektywa pomiaru powierzchni najmu dla przestrzeni komercyjnych stworzona przez instytucję Society of Property Research in Germany.

Normę opracowano na podstawie innej, również niemieckiej normy DIN 277, która odnosi się do terminologii i cech charakterystycznych mierzonych powierzchni w budownictwie wysokościowym. Sam dokument nie jest zbyt obszerny, bo został spisany na niecałych 17 stronach. Kalkulacja powierzchni wykonywana normą GIF może być wykorzystywana w budynkach biurowych, centrach handlowych, halach magazynowych, a także w budownictwie mieszkaniowym.

Standard GIF jasno określa, które powierzchnie powinny stanowić powierzchnie najmu (MF-G), a które nie powinny być w nim uwzględnione (MF-0). Te pierwsze dzieli na powierzchnie do wyłącznego użytku najemcy oraz powierzchnie wspólne, wykorzystywane przez więcej niż jednego najemcę. Według Dyrektywy przyporządkowanie powierzchni dla budynku jest jednoznaczne i zależne od opracowywanego obiektu.

Typy powierzchni GIF

1. MF-0 powierzchnie nie stanowiące przedmiotu najmu,

Powierzchnie obsługi technicznej (TF – Technische Funktionsfläche), czyli wszystkie pomieszczenia i powierzchnie techniczne.

Powierzchnie komunikacyjne (VF- Verkehrsfläche), czyli stałe i ruchome biegi schodów oraz rampy i podesty pośrednie znajdujące się między nimi (prócz podestów pięter), szyby windowe, powierzchnie komunikacyjne dla pojazdów, drogi, schody i balkony, które są głównie wykorzystywane jako drogi ewakuacyjne i ratunkowe, hole wejściowe, drogi sklepowe i atria w przypadku centrów handlowych.

Powierzchnie rzutów konstrukcji (KGF Konstruktions- Grundfläche), czyli:

• ściany zewnętrzne,
• powierzchnie rzutów wznoszących się elementów konstrukcyjnych, takich jak ściany i podpory,
• powierzchnie rzutów ścian otaczających technicznych powierzchni usługowych i powierzchni komunikacyjnych, które należą do MF-0,
• powierzchnie rzutów kanałów i szybów instalacyjnych, kominów oraz piwnic połączonych, które zgodnie z niemiecką normą DIN 277 stanowią powierzchnie rzutów konstrukcji.

Wszystkie wymienione powyżej rodzaje powierzchni rzutów stanowią powierzchnię najmu wtedy, gdy stanowią one następstwo indywidualnego żądania najemcy. Ma to miejsce wtedy, gdy zostają one wyraźnie uzgodnione między wynajmującym i najemcą.

2. MF-G powierzchnie stanowiące przedmiot najmu

Do powierzchni MF-G zaliczamy powierzchnię podłogi należącą do powierzchni rzutu brutto i która nie jest zaliczana do powierzchni MF-0.

Zgodnie z dyrektywą GIF powierzchnia rzutu ściany działowej między najemcami, która nie należy do powierzchni MF-0 jest po połowie przyporządkowana najemcom powierzchni przyległych.
Ponadto powierzchnie parkingowe nie są wykazywane jako MF-G, jednakże mogą one stanowić przedmiot najmu.

Wszystkie powierzchnie MF-G o wysokości w świetle mniejsze bądź równe 1.50 m powinny być wykazywane oddzielnie.

W zależności od sytuacji wynajmu, powierzchnia najmu MF-G może być przyporządkowana do powierzchni najmu:

• z wyłącznym prawem użytkowania (MF-G1),

Powierzchnie MF-G występujące w budynkach są uznawane ze wyłączne powierzchnie najmu, tylko wtedy gdy są one typowo przyporządkowane jednemu najemcy.

• z prawem wspólnego użytkowania (MF-G2).

Powierzchnie MF-G występujące w budynkach są uznawane za powierzchnie najmu wspólnego użytkowania, tylko wtedy gdy są one typowo przyporządkowane wielu lub wszystkim najemcom. Powierzchnie te powinny być przyporządkowane wykorzystującym je najemcom proporcjonalnie.

Od teorii do praktyki

Pomiary w tej normie powinny być prowadzone:

• na poziomie podłogi (z pominięciem listew lub cokołów);
• do wyprawionej ściany lub okna (ściany zewnętrzne nie zostaną wliczone do powierzchni).

W powierzchni nie uwzględnia się słupów i ścian konstrukcyjnych. Jednak ściany działowe są już wliczane do wynajmowanego obszaru, dlatego ich ewentualna modyfikacja nie wpłynie na całkowitą powierzchnię najemcy. Kalkulowana powierzchnia nie podlega redukcji ze względu na wysokości, ale obszary których wysokość nie przekracza 1.50 m powinno wykazać się oddzielnie.

GIF vs. BOMA ?

Przedstawiając celowość wyboru normy pomiaru warto porównać ją ze standardem, po który najchętniej sięgają właściciele budynków. W ostatnim czasie w określaniu powierzchni komercyjnych przoduje BOMA, o której pisaliśmy więcej TU. Znajduje ona zastosowanie zarówno w budynkach biurowych, handlowych jak i przemysłowych.

Normę GIF stosować można do różnych rodzajów nieruchomości. Jednak w przeciwieństwie do BOMY, która posiada dla każdego typu odpowiednie dopasowanie, dyrektywa GIF jest uniwersalna.

Znaczącą różnicą między GIF’em, a przodującą w opracowaniach BOMĄ jest zaliczenie powierzchni obsługi technicznej do powierzchni niewynajmowalnej, co zmniejszy potencjalną powierzchnię najmu, a co za tym idzie koszty, które poniesie najemca. Kolejnym widocznym czynnikiem pomniejszającym powierzchnię najemcy (względem standardu BOMA) jest wydzielenie powierzchni konstrukcji oraz słupów i potraktowanie jej jako części niewynajmowalnej. Dodatkowo norma GIF zakłada wydzielenie konstrukcji, która również obniży powierzchnię najmu względem BOMA.

Standard GIF nie wprowadza również współczynników powierzchni budynkowych i piętrowych. Dlatego jeżeli zarządca chce rozliczyć udziały w powierzchniach wspólnych pomiędzy najemców to musi rozszerzyć standard o taką modyfikację. Więcej na temat rozliczeń powierzchni wspólnych piszemy tu.

Podsumowując, jeżeli zależy nam na zmaksymalizowaniu powierzchni najmu wybór normy GIF nie będzie najkorzystniejszy. Jednak jeżeli zależy nam by na wielu obiektach opracowania były spójne w zakresie terminologii i określania rodzajów powierzchni może być to dobry wybór. Należy jednak pamiętać, że normę można modyfikować i dopasowywać do potrzeb najemcy przy pomocy odpowiednich zapisów w umowach.

Co nowego w GIF’ie?

We wrześniu 2017 roku twórcy standardu opublikowali uaktualnienie dyrektywy tworząc tym samym dokument bardziej przyjazny dla użytkownika.

Nowe wydanie powiązane jest z niemiecką normą DIN 277-1 wydaną również całkiem niedawno, bo w styczniu 2016 roku.

W nowej wersji dyrektywy uwzględniono odpowiedzi na często zadawane pytania, które do tej pory stanowiły tylko praktyczne wskazówki zamieszczone na stronie instytucji.

Dużym krokiem na przód oraz wyjściem naprzeciw potrzebom rynku, który zdominowany jest przez język angielski jest znormalizowanie nazewnictwa poszczególnych powierzchni. Dotychczas użytkownicy normy zobligowani byli do stosowania niemieckich nazw/skrótów, które dla osoby nieznającej języka niemieckiego nie były w żadnym stopniu intuicyjne i wymagały zapamiętania. Wprowadzono zatem RAC (Rental Area Calculation), który jest odpowiednikiem niemieckiego MFG. Użycie angielskiej formy z pewnością ułatwi codzienne korzystanie z normy, ale również ułatwi komunikację przy konsultacjach międzynarodowych/wielojęzykowych, a także ułatwi porównania do innych norm opartych na IPMS.

Odpowiedniki dotychczasowej terminologii wprowadzono jako załącznik do standardu. Poniżej tabela przedstawiająca niemieckie i angielskie skróty poniżej:

Powyższe nazewnictwo zostało zaczerpnięte z niemieckiej normy DIN 277-1:2016.