Funkcjonowanie na polskim rynku tak dużej ilości norm powoduje zmniejszenie transparentności transakcji, gdyż określenie powierzchni wynajmowanej którąkolwiek z sześciu przytoczonych norm, da nam inne wartości. Różnice w skrajnych przypadkach mogą stanowić nawet 15% – 20%. Przyszły nabywca zakupujący dla przykładu budynek biurowy o powierzchni wynajmowanej (w zależności od normy GLA, RA, etc.) 15 000 m2 nie ma możliwości jednoznacznego porównywania budynków (z punktu widzenia potencjalnej powierzchni najmu) dostępnych na rynku nieruchomości ponieważ dla każdego budynku powierzchnia obliczona była w oparciu o odmienny standard. Przytoczony problem nie jest specyficzny tylko dla polskiego rynku, większość świata boryka się od dziesięcioleci z tym zagadnieniem.

W maju 2013 roku na spotkaniu Banku Światowego w Waszyngtonie pojawiła się inicjatywa stworzenia jednego, uniwersalnego standardu na świecie którego celem byłoby określenie powierzchni budynków. W tym celu stworzona została koalicja 56 organizacji kształtujących międzynarodowe rynki nieruchomości, w tym miejscu trzeba podkreślić ze w skład koalicji wchodzą również te organizacje które dotychczas tworzyły własne standardy pomiaru powierzchni, w tym : BOMA International, GIF, RICS. Przez okres 2 lat stworzono pierwszy standard dla budynków biurowych: Międzynarodowe Standardy Pomiaru Nieruchomości: Budynki biurowe.

W dalszej części artykułu skoncentrujemy się na normie dla budynków biurowych. Standard przed publikacją przeszedł kilka iteracji wspólnych międzynarodowych konsultacji i recenzji, po której uaktualniany był o uwagi i sugestie płynącego z całego świata. Musimy zwrócić szczególna uwagę na fakt, że dokument musi być uniwersalny do stosowania na całym świecie, a co za tym idzie musi uwzględniać aspekty potrzebne z rynku azjatyckiego, europejskiego, amerykańskiego etc. PKIG Sp. z o. o. jako partner IPMS w Polsce, brała czynny udział w konsultacjach tworzonego dokumentu. Prace nad nowym standardem rozpoczęto od przeanalizowania istniejących norm i wybrania najlepszych założeń dotychczas stosowanych na rynku, stad też np. korzystanie z pojęcia dominanty czy wliczanie ścian działowych do powierzchni najemców.

Znając już tło powstawania IPMS dla budynków biurowych przejdziemy do omówienia samego standardu. Część 1 dokumentu poświęcona jest omówieniu celu, zastosowanych definicji oraz zakresu stosowania. Cel jest prosty: zapewnienie spójnych zasad pomiaru i opracowywania powierzchni budynków. Zakres stosowania odnosi się w tym przypadku do budynków biurowych do wykorzystania w ramach wzajemnej współpracy pomiędzy stronami rynku nieruchomości: użytkownikami, dostawcami usług oraz stronami trzecimi. Definicje zastosowanie w normie stanowią bazę do zrozumienia zasad ustalonych w dokumencie. Kluczowym elementem przy tworzeniu definicji było odejście od dotychczas obiegowych pojęć jak GLA, NET, Rentable Area, etc. Obecnie na rynku panuje pewien dyskurs co do jednoznacznego zrozumienia tych pojęć, a stosowanie ich poprzez pryzmat nowej normy spowodowałoby jeszcze większe niezrozumienie. Z tego względu wprowadzono zupełnie nowe pojęcia. Poniżej zacytuje wprost z IPMS kilka najbardziej kluczowych:

Powierzchnia eksploatacyjna – powierzchnia pozioma w standardowych warunkach trwałe konstrukcji nośnej każdego z pięter budynku.

Wewnętrzna płaszczyzna dominująca – Dominanta – Wewnętrzna wykończona powierzchnia obejmująca co najmniej 50% powierzchni każdej sekcji pionowej tworzącej obwód wewnętrzny.

IPMS1 – suma powierzchni każdego pietra budynku zmierzona do zewnętrznego obwodu zewnętrznych elementów konstrukcyjnych budynku, wykazywana w podziale na poszczególne piętra.

IPMS 2– biura – suma wszystkich powierzchni na poziomie każdego piętra budynku biurowego, zmierzonych do wewnętrznej płaszczyzny dominującej, prezentowana w podziale na składniki w odniesieniu do każdego pietra budynku

IPMS 3 – biura – powierzchnia eksploatacyjna dostępna na zasadzie wyłączności dla użytkownika z wyłączeniem udogodnień standardowych, obliczona w podziale na użytkowników lub piętra w odniesieniu do każdego budynku.

Udogodnienia standardowe – część budynku obejmująca współdzielone lub wspólne udogodnienia, które zazwyczaj nie ulegają zmianom z biegiem czasu, w tym miedzy innymi schody, schody ruchome, windy i maszynownie, toalety, schowki służb czyszczących, pomieszczenia instalacyjne, powierzchnie zsypowe i powierzchnie konwersacyjne.1

Część 2 standardu poświęcona jest omówienie zasad pomiaru. Określenie powierzchni budynku może opierać się zarówno na bezpośrednich pomiarach z natury jak i na podstawie wiarygodnych podkładach CAD. Pomiary i obliczenia muszą być szczegółowo udokumentowane poprzez podanie w opracowaniu takich elementów jak:

• użyty standard IPMS, np. IPMS 2;
• metodę pomiaru (pomiar bezpośredni czy opracowanie z podkładów CAD);
• jednostkę pomiaru;
• tolerancje pomiaru;
• datę pomiaru.

W przypadku IPMS 2 oraz IPMS 3, pomiary należy wykonywać do Dominanty. Pod punkt 2.3 dotyczy powierzchni ograniczonego użytkowania. Jak już wiemy standard powstał jako uniwersalny dokument dostawania na całym świecie. Uwarunkowania lokalne w różnych krajach określają powierzchnie o ograniczonym użytkowaniu, np. o niskiej wysokości pomieszczeń, obszary o ograniczonym dostępie światła słonecznego, pomieszczenia poniżej poziomu terenu, etc. Dlatego tez w kategorii powierzchnie ograniczonego użytkowania można ulokować obszaru charakterystycznego dla danego kraju.

Część 3 standardu omawia w szczegółach poszczególne definicje IPMS1, IPMS 2, IPMS 3. Na tym etapie musimy pamiętać ze IPMS 1, IPMS 2 oraz IPMS 3 są autonomicznymi standardami nie mającymi wzajemnych powiazań. Oznacza to że IPMS 2 nie jest rozwinięciem IPMS1, a IPMS 3 nie jest w żaden sposób powiązany z IPMS2. W celu określenia powierzchni zewnętrznej brutto stworzono standard IPMS 1, a wiec zasadę pomiaru budynku wraz ze ścianami zewnętrznymi. Tego typu powierzchnia wykorzystywana może być np. do celów planowania lub do określania kosztów budowy koncepcji budowlanych. Do IPMS 1 wliczane są oprócz budynku wraz ze ścianami zewnętrznymi, także balkony tradycyjne, balkony kryte, ogólnodostępne tarasy dachowe.

Schemat 1: IPMS 1 – poziom górnego piętra
Źródło: IPMS: Budynki biurowe 2014 rok

IPMS 2 stanowi kluczowy składnik zarówno standardu jak i samej idei IPMS. IPMS 2 ma tworzyć niejako kartę informacyjną uniwersalną w skali całego świata o charakterze budynku. IPMS 2 nie odnosi się do powierzchni wynajmowanej a określa komponenty budynku charakteryzujące budynek- IPMS2 jest sumą powierzchni ośmiu poniższych powierzchni składowych.

Schemat 4: IPMS 2 – Biura: powierzchnie składowe
Źródło: IPMS: Budynki biurowe 2014 rok

Ostatnim z standów jest IPMS 3, który wykorzystywany jest w pomiarach powierzchni użytkowanej na zasadzie wyłączności. Jak już wspominaliśmy, IPMS 3 jest to powierzchnia dostępna na zasadzi wyłączności z wyłączeniem udogodnień standardowych, np. klatek schodowych pomieszczeń technicznych czy też powierzchni wspólnych. Standard celowo nie definiuje zasad kategoryzowania powierzchni wspólnych oraz zasad określania współczynników piętrowych i budynkowych. Decyzja ta wynika z lokalnych uwarunkowań występujących na różnych rynkach nieruchomości na świecie, np. są kraje gdzie do powierzchni wspólnych doliczana jest powierzchnia klatek schodowych. Obecnie prowadzone są prace związane z próbą systematyzacji tegoż zagadnienia. Na ten czas dopuszczone jest wyznaczanie IPMS 3 oraz uzupełnienie opracowania o dodanie kategorii z rynku lokalnego co do powierzchni wspólnych. Osobiście rekomenduje uzupełnienie IPMS 3, kategoriami Buliding Service Area oraz Floor Service Area oraz przejecie zasad ich rozliczania w oparciu o standard BOMA Office.

Schemat 6: „IPMS 3 – Biura” – górne piętro, wielu użytkowników
(Pola zakreskowane należy wykazywać oddzielnie.)
Źródło: IPMS: Budynki biurowe 2014 rok

Podsumowując inicjatywa jest słuszna i warta implementacji na polski rynek. Część krajów na świecie przyjęła ja IPMS jako obowiązujący prawnie standard do stosowania. Wszyscy członkowie organizacji RICS są zobligowania do stosowania. Część organizacji dostarczających do tej pory własne standardy, np. RICS wygasza je na rzecz IPMS. Na polskim rynku nieruchomości stosowanie IPMS, moim zdaniem, determinowane będzie presja instytucji finansujących oraz przyszłych nabywców budynków. Dla potencjalnego nabywcy informacja o stosunku udziału elementów konstrukcyjnych,przejść pionowych do powierzchni na której można postawić burka stanowi bazę do oceny prawdziwej efektywności budynku. Uważam również że możemy być świadkami podwójnej sprawozdawczości, polegającej na tym że dla każdego budynku wyznaczony będzie IPMS 2, a określenie powierzchni najmu odbywać się będzie na dotychczasowych zasadach.

Jednym z atutów standardu jest to że jest tłumaczony na wszystkie języki świata (obecnie istnieje już oficjalna polska wersja językowa dokumentu), ma być powszechnie bezpłatnie dostępny do wszystkich zainteresowanych stron rynku nieruchomości. Standard w języku polskim wkrótce dostępny na stronach internetowych http://ipmsc.org/standards/office/ oraz http://powierzchnie.pkig.pl/do-pobrania. Standard przewidziany jest do systematycznego rozwijania.

Opracowanie IPMS 2 wyciągnięte z modelu BIM
Źródło: PKIG Sp. z o. o.