Rozwój standardu BOMA OFFICE

Standardy BOMA są publikowane przez organizację The U.S. Building Owners And Managers Association (BOMA) i zatwierdzane przez ANSI (American National Standards Institute). Pierwsze opracowanie normy powstało w roku 1915. Od tego czasu wprowadzono szereg zmian, z czego najważniejszymi są te z roku 1996, 2010 i 2017.

BOMA OFFICE 1996 (ANSI/BOMA Z65.1-1996) zakładała pomiar i opracowanie całego budynku, wprowadzała pojęcie powierzchni wspólnych budynkowych, co skutkowało zwiększeniem powierzchni najmu budynku w stosunku do powierzchni określanych na podstawie poprzedniej wersji standardu z roku 1980. Podstawową wadą tej wersji standardu jest brak analizy powierzchni wspólnych pod kątem faktycznego ich wykorzystania przez najemców. Wszystkie powierzchnie wspólne rozdzielane są jednakowo na wszystkich najemców.

BOMA OFFICE 2010 (ANSI/BOMA Z65.1-2010) podobnie jak w poprzedniej wersji standard zakłada pomiar i opracowanie kompletnych danych całego budynku. Ponadto w wersji tej pojawił się szereg nowych koncepcji kategorii powierzchni, część z nich została przemianowana. Jednak znaczącą zmianą jest możliwość wyboru zastosowania jednej z dwóch metod pomiaru (więcej o metodzie A i B poniżej) oraz zastosowania przez specjalistów rynku nieruchomości tzw. capped load factor.

BOMA OFFICE 2017 (ANSI/ BOMA Z65.1-2017) pod wieloma względami standard ten jest podobny do wersji z roku 2010. Zasadnicze kwestie pomiaru i opracowania pozostały bez zmian jednak wzbogacono normę o przykłady graficzne, ułatwiające interpretację a także wprowadzono wiele ulepszeń, które bardziej odpowiadają potrzebom współczesnego rynku nieruchomości.

Podstawą wyliczeń w tym przypadku jest powierzchnia Boundary Area (w poprzedniej wersji standardu Interior Gross Area) jest to powierzchnia wyznaczona przez powierzchnię dominująca (patrz pojęcie dominanta) na każdym rozpatrywanym fragmencie płaszczyzny pionowej, określana dla każdej kondygnacji osobno. W odróżnieniu od poprzedniej wersji normy z 2010 r. analiza dominanty ograniczona została do wysokości 2,44 m. Oznacza to, iż w przypadku pomieszczeń o wysokości większej niż 2,44m, powierzchnią dominująca będzie powierzchnia, która na danym fragmencie stanowi min. 1,22m powierzchni płaszczyzny pionowej.

Dużym utrudnieniem w standardzie BOMA 2010 był brak wykazywania powierzchni tarasów oraz balkonów. Często spotykamy się, że u naszych klientów tego typu powierzchnie są uwzględniane w powierzchni najmu. W najnowszej normie aspekt ten został już uwzględniony.

Kolejna zmiana dotyczy klasyfikacji klatki schodowej na najniższej kondygnacji budynku. W nowej wersji standardu powierzchnia ta jest zaliczana do powierzchni wspólnych budynkowych (BSA), zaś w poprzedniej klasyfikowana była, jako powierzchnia MVP. Na pozostałych kondygnacjach niezmiennie pozostają one jako powierzchnie MVP.

Wersja dokumentu z 2017 roku rezygnuje z wyjątku jakim było dodawania powierzchni witryn zewnętrznych na parterze od strony chodników handlowych.

Kolejnym bardzo istotnym elementem nowego standardu jest wprowadzanie pojęcia Inter-Building Area, czyli w dosłownym tłumaczeniu powierzchnia/obszar pomiędzy budynkami, która w zasadzie jest ich częściami. Klasa ta pozwala nam zalokować udział w powierzchniach wspólnych piętrowych czy budynkowych pomiędzy najemców zgodnie z faktycznym wykorzystaniem (przykład budynków 2 wieżowych).

Dodatkowo jako krok do poprawy transparentności standardu, w dokumencie 2017 zastosowano graficzne zobrazowanie zasad klasyfikacji ścian pomiędzy różnymi kategoriami powierzchni. Grafy w jednoznaczny sposób wskazują jak dokonać alokacji ścian do odpowiednich kategorii.

Zmiany zastosowane w najnowszej normie oceniamy jako ewolucyjne. Obecnie skalkulowane już, w oparciu o standard z 2010 roku, budynki nie muszą być z dnia na dzień dostosowywane do nowych zasad, niemniej jednak wszystkie nowe kalkulacje powinny być oparte o aktualny, jedynie obowiązujący dokument datowany na październik 2017 rok.

Metoda pomiarowa A i B

Zarówno standard BOMA OFFICE 2017, jak i jej poprzednia wersja z roku 2010, pozwala na zastosowanie jednej z dwóch metod pomiarowych.

Pierwsza z nich metoda A Multiple Load Factor Method polega na obliczaniu dwóch oddzielnych współczynników dla każdej powierzchni wynajmowanej (wagi dla powierzchni technicznych piętrowych wyznaczanych dla każdego piętra osobno oraz wagą powierzchni technicznej budynku).

Metoda B The Single Load Factor Method zwana metodą pojedynczego współczynnika obciążenia polega na przyjęciu jednego wspólnego współczynnika dla wszystkich kondygnacji budynku zawierającego jednocześnie wagę powierzchni technicznych piętra oraz budynku. Zastosowanie tej metody ma uzasadnienie tylko w przypadku, kiedy na każdym piętrze budynku suma powierzchni technicznych, niezależnie od liczby najemców jest zbliżona. Co często oznacza konieczność wyznaczenia tylko minimalnej powierzchni wspólnej niezbędnej do uzyskania dostępu i możliwości opuszczenia danej powierzchni najmu.

Co ważne żadna z metod nie spowoduje, że budynek będzie mniejszy lub większy. W obu przypadkach wartość powierzchni najmu będzie jednakowa. Różni się jedynie sposób, w jaki powierzchnie te będą podzielone na poszczególnych najemców. Dlatego też należy wybrać tę, która najbardziej odpowiada celom biznesowym i pasuje do danego budynku.

Warto zaznaczyć, że zastosowanie każdej z tych metod wymaga pomiaru całego budynku, gdyż fragmentaryczny pomiar nie pozwala na wyznaczenie faktycznego współczynnika budynkowego.

Opracowanie powierzchni według standardu BOMA

Opracowanie powierzchni według standardu BOMA OFFICE rozpoczyna się od określenia wewnętrznej powierzchni brutto kondygnacji (BA) będącej wewnętrzną powierzchnią kondygnacji określoną po wewnętrznej powierzchni dominującej (patrz pojęcie dominanta) może być to zarówno wewnętrzne lico ściany, jak też wewnętrzna strona szyby mierzonej od wykończonej powierzchni podłogi do wykończonej powierzchni sufitu. Co ważne Boundary Area określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji budynku. Uwzględnia powierzchnię słupów i ścian konstrukcyjnych, działowych a także trwałych antresol. Wyłącza natomiast powierzchnie puste (VOID), półpiętra techniczne, dachy, itp.

Kolejnym etapem jest klasyfikacja wszystkich powierzchni według kategorii. Zgodnie ze standardem BOMA OFFICE 2017, przy zastosowaniu metody A, wśród mierzonych powierzchni wyróżniamy przede wszystkim takie kategorie jak:

• powierzchnie służące do komunikacji pionowej tj. klatki schodowe, windy, szachty techniczne (MVP)
• parkingi (P)
• magazyny najemców (OS)
• powierzchnie najmu do wyłącznego wykorzystania (OA)
• powierzchnie pomocnicze najemcy
• powierzchnie techniczne piętra (FSA)
• powierzchnie udogodnień budynku (BAA)
• powierzchnie techniczne budynku (BSA)
• powierzchnie o wysokości mniejszej niż 2,13 m na powierzchni najemcy (RHA)
• powierzchnie dodatkowe, tj. tarasy, balkony, loggie (UA)
• oraz tzw. powierzchnie puste (VOID).

Zasady prowadzenia granic pomiędzy poszczególnymi kategoriami powierzchni ściśle określa norma, podając dodatkowo liczne przykłady graficzne.

Następnie przystępuje się do sporządzenia kalkulacji uwzględniającej zależności pomiędzy poszczególnymi powierzchniami. Tabela zawiera zestawienie wszystkich powierzchni zarówno powierzchni wspólnych, dodatkowych, a także co najważniejsze powierzchnie do wyłącznego wykorzystania najemców wraz z wyliczonymi współczynnikami piętrowymi i współczynnikiem budynkowym – Add on factor.

Wynikiem opracowania są również załączniki graficzne dla wszystkich opracowanych kondygnacji, które znacznie ułatwiające korzystanie oraz interpretację finalnego opracowania.

Dlaczego warto zastosować standard BOMA OFFICE ?

Nowoczesne budownictwo często wymusza zastosowanie normy pomiaru i opracowania pozwalającej na maksymalne wykorzystanie powierzchni oferowanej przez dany obiekt. Na te potrzeby odpowiada właśnie standard BOMA. Jest on niezależny od aranżacji najemców, co za tym idzie nie ulega zmianom w trakcie funkcjonowania budynku.

Dodatkowo możliwość wyboru metody pomiaru, sposobu obliczania współczynników piętrowych, czy też możliwość zakapowania współczynnika budynkowego sprawia, że standard ten staje się elastyczny i odpowiada na większość potrzeb współczesnego rynku nieruchomości.

Ponadto standard ten wyróżnia się proporcjonalnym przydzielaniem powierzchni najemcom w oparciu o obszary, z których faktycznie korzystają, co wpływa na poczucie sprawiedliwości i może się okazać niezwykle pomocne przy negocjacji umów z potencjalnym najemcą.

Co ważne, najnowsza wersja BOMA OFFICE 2017 i jej kompatybilność z IPMS powodują, że zwiększa się jej użyteczność i sprawia, że BOMA staje się standardem do stosowania na arenie międzynarodowej.

W razie jakichkolwiek pytań służymy pomocą. PKIG chętnie przeprowadzi szkolenie z zakresu najnowszego standardu oraz wykona precyzyjny pomiar i kalkulacje w standardzie BOMA 2017 for Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2017).