Standard TEGoVA

The European Group of Valuers Associations – wydany przez Europejską Grupę Rzeczoznawców Majątkowych to jeden z najczęściej wykorzystywanych standardów do pomiaru powierzchni najmu w Polsce.
Przedstawia sposób oraz zasady pomiaru powierzchni najmu dla celów rynkowych. Określa, które powierzchnie należy uznać za powierzchnie najmu przypisane do najemcy, a które nie uznaje się za powierzchnie najmu. Wskazuje również powierzchnie, które należy uznać za powierzchnie wspólne.

Garść Teorii

Ostatnie wydanie normy TEGoVA pochodzi z 2016 roku. Znajdziemy w nim definicje różnych rodzajów powierzchni, jak powierzchnie netto, powierzchnia wewnętrzna brutto, powierzchnia zabudowy, GLA, powierzchnia podstawowa itd.. Dokument standaryzuje również jednostki używane w pomiarach, a także definiuje sposób mierzenia odległości wykorzystywanych do obliczeń różnych powierzchni.

W praktyce w pomiarach powierzchni wykorzystuje się konkretne zasady pomiaru powierzchni opisane w normie TEGoVA. Zgodnie z normą powierzchnia użytkowa w budynku powinna być pomierzona:

1. na wszystkich poziomach pomiędzy wewnętrznymi powierzchniami zewnętrznych ścian budynku lub do linii szkła, jeśli co najmniej 50% zewnętrznej ściany budynku jest szklane (w budynku B – powierzchnia wewnętrzna została wyznaczona po przedłużeniu linii szyb, wliczając w nią słupy i ściany wypełniające pomiędzy liniami szyb);
2. na wysokości 1,5 m nad podłogą.

W opracowaniu z obliczeń należy wyłączyć szereg powierzchni:

• wewnętrzne ściany konstrukcyjne i wentylację pionową, kanały na przewody lub rury i słupy konstrukcyjne (tylko o powierzchni słupa większej niż 1 m2);
• pow. klatki schodowej i szyby dźwigów;
• maszynownie dźwigów, pomieszczenia na zbiorniki (inne niż o charakterze technologicznym), stacje trafo, miejsca z instalacją elektryczną wysokiego i niskiego napięcia;
• powierzchnię zajmowaną przez stałe urządzenia klimatyzacyjne, grzewcze lub chłodzące i kanały montowane powierzchniowo, które sprawiają, że powierzchni nie da się wykorzystać ze względu na jej przeznaczenie. (Nie dotyczy to urządzeń zainstalowanych na zlecenie najemcy lub używanych w budynku do specjalnych celów, tj. pracy komputerów, przetwarzania, produkcji);

Czy standard TEGoVA jest wystarczający?

Niestety w kontekście najmu norma TEGoVA określa sam podział mierzonej powierzchni. Przede wszystkim mówi, które powierzchnie są powierzchniami najmu, a które należy wyłączyć z obliczeń. Jednak choć wskazuje powierzchnie, które mogą być uznane za wspólne to nie podaje sposobu ich rozdzielenia pomiędzy najemców. Nie dzieli ich również na piętrowe i budynkowe. By efektywnie zarządzać powierzchnią danego obiektu należy wyznaczyć współczynniki, które pomogą w określeniu wielkości udziałów w powierzchniach wspólnych dla partycypujących w nich najemców.

Takie rozliczenie znajduje się w normie BOMA, w której znajdziemy przejrzysty i jednoznaczny opis metodyki obliczeń. Dlatego też przy opracowaniu powierzchni zgodnie ze standardem TEGoVA często zapożycza się sposób rozliczenia powierzchni wspólnych właśnie ze standardu BOMA.

Więcej informacji na temat standardu BOMA i rozliczeń powierzchni piszemy tu.

Czy norma TEGoVA to standard dedykowany dla najmu?

Zgodnie z powyższym możemy zadać sobie pytanie czy TEGoVA jest odpowiednią normą dla najmu powierzchni komercyjnych? Raczej nie, ponieważ by efektywnie go wykorzystać i tak należy go rozszerzyć o kolejne kroki kalkulacji czy dodatkowy podział powierzchni wspólnych.

Zatem dlaczego zarządcy i właściciele budynków wciąż proszą o pomiary właśnie zgodnie z TEGoVa? Prawdopodobnie wynika to z posiadania przez nich archiwalnych dokumentów wykonanych już w tejże normie lub z nawyków i przyzwyczajeń z zarządzania podobnymi nieruchomościami, które znajdują się w portfelu nieruchomości.

Jednak tendencje obserwowane na rynku nieruchomości pokazują, że TEGoVA jest coraz częściej zastępowana normą BOMA, która daje korzystniejsze wartości powierzchni najmu, a zarazem jest przygotowana w sposób przejrzysty i jednolity. A co najważniejsze jest dokumentem samowystarczalnym. Więcej o różnicach pomiędzy TEGoVA i BOMA piszemy tu.