Po opublikowaniu normy dedykowanej dla biur, przyszedł czas na stworzenie standardu IPMS dla logistyki, tj. IPMS magazyny a żeby być precyzyjnym IPMS Industrial Buildings January 2018. Standard funkcjonuje na międzynarodowym rynku nieruchomości od 24 stycznia 2018. Prace nad normą dedykowaną do określania powierzchni magazynów trwały 2 lata.

IPMS 1; IPMS 2; IPMS 3A; IPMS 3B

Drodzy Państwo, będziemy powtarzać jak mantrę, koalicja IPMS (czytaj artykuł o IPMS) tworzy dedykowane standardy dla każdego typu nieruchomości z osobna, dlatego inne zasady obowiązywać będą dla mieszkaniówki a inne dla budynków logistycznych czy handlowych.

Wszystkie standardy mają część wspólną, tj. generalne zasady pomiaru i kalkulacji. W tej części standardu znajdziemy wytyczne co do pomiarów bezpośrednich, ich dokładności czy formy raportowania.

Ideą utworzenia pojęć IMPS 1 IPMS 2 IPMS 3 była konieczność odejścia od dotychczas używanych obiegowo definicji różniących się od siebie ze względu na standard. Dla uproszczenia można założyć następujący podział:

IPMS 1

IPMS 1 – kategoria, którą można porównać do polskiej powierzchni całkowitej, czyli sumy powierzchni każdego poziomu podłogi budynku mierzona do zewnętrznego obwodu ścian zewnętrznych, obszarów chronionych i balkonów.

Jak widzimy z powyższego rysunku, do powierzchni IPMS 1 wliczamy również powierzchnie pod przylegającymi wiatami, zadaszonymi np. strefami dostaw.

IPMS 2 – Industrial

IPMS 2 – kategoria mówiąca nam o efektywności budynku i jego strukturze funkcjonalnej, zgodnie z definicją – Suma powierzchni każdego poziomu piętra budynku mierzona do wewnętrznej dominującej powierzchni wszystkich ścian zewnętrznych i balkonów na każdym poziomie.

IPMS 2 jest wykorzystywany do pomiaru całego budynku, mierzona jest od wewnątrz statuując zasadę Dominanty. Celem głównym kategorii IPMS 2 jest dostarczanie danych o wykorzystaniu przestrzeni do testów porównawczych.

IPMS 2 -Industrial można raportować w podziale na komponenty na poszczególnych kondygnacjach. Wyróżniamy następujące typy komponentów:

• Techniczne przejścia pionowe- A2 – szachty
• Ściany zewnętrzne – B1
• Wewnętrzne elementy strukturalne – B2 – ściany konstrukcyjne oraz słupy
• Ściany działowe – B3 –
• Pomieszczenia techniczne- C
• Pomieszczenia sanitarne – D – np. toalety, prysznice
• Komunikacja pozioma – E
• Udogodnienia F – np. pomieszczenia dedykowane rekreacji, pomieszczenia fitness
• Przestrzeń robocza – G – biura, magazyny
• Pomieszczenia inne – H – np. parking wewnętrzny

IPMS 2 – Industrial wlicza wewnętrzne powierzchnie pomieszczeń, ściany wewnętrzne (konstrukcyjne i działowe) oraz kolumny. Atria doliczane są do powierzchni tylko na najniższej kondygnacji.

Osobno natomiast zestawiamy powierzchnie balkonów, antresoli, wewnętrzne pola załadunkowe, etc.

IPMS 3 – Industrial

IPMS 3 – kategoria dedykowana do określenia powierzchni najmu – Powierzchnia podłogi dostępna wyłącznie dla najemcy. IPMS 3 nie koreluje ani z IPMS 1 ani z IPMS 2.

Autorzy standardu, po przeanalizowaniu praktyk rynkowych dedykowanych budynkom magazynowym na całym świecie, postanowili, że stworzą dwa podejścia określania powierzchni najmu dla magazynów. Stąd podejście IPMS 3A i IPMS 3B.

IPMS 3A – Industrial

Definicja

IPMS 3A – Industrial – powierzchnia podłogi dostępna na zasadzie wyłączności do najemcy mierzonego od zewnętrznej powierzchni ścian zewnętrznych oraz wszelkie balkony, w tym również obszary chronione.

Praktyka pomiarowa:

• Pomiary pomiędzy najemcami po osi ściany.
• W przypadku braku jednej lub więcej ścian zewnętrznych, IPMS 3A – Industrial (tylko na poziomie gruntu) mierzy się do Covered Area – przykrytej powierzchni – z wyłączeniem ozdobnych nawisów i okapów poza ścianami zewnętrznymi.
• Ściany wspólne z powierzchniami wspólnymi, powinny być mierzone do Finished Surface -Wykończona powierzchnia.
• Balkony i antresole należy mierzyć do zewnętrznej krawędzi konstrukcja podłogi.
• W razie potrzeby może to być biuro, magazyn, produkcja i inne takie obszary mierzone i podawane osobno.

Pomiary włączone, ale należy je podawać osobno:

• Powierzchnia zajmowana przez schody powinna być uwzględniona tylko na najniższym poziomie. Pionowa penetracja, której otwór w podłodze i otoczenie ściany, jeśli występują, mają mniej niż 0,1 m2 (1 ft2), nie są oddzielnie identyfikowane i są uwzględnione w pomiarze powierzchni podłogi w IPMS 3A – Industrial

Pomiary wyłączone, ale należy je podawać osobno:

Pomiar dla IPMS 3A – Industrial nie obejmuje:

• Voidy, puste przestrzenie nad atriami
• Zewnętrzne schody, które nie są integralną częścią budynku, na przykład, otwarte schody ewakuacyjne (zewnętrzne)
• Dowolna konstrukcja poza Covered Area

IPMS 3B – Industrial

Definicja

IPMS 3B – Industrial: powierzchnia dostępna na zasadzie wyłączności Najemcy, mierzonego według Dominanty

Praktyka pomiarowa:

• Balkony i antresole należy mierzyć do wewnętrznej powierzchni balustrady, ale nie poza zewnętrzną krawędzią konstrukcji podłogi.
• Ściany wspólne z obiektami wspólnymi lub sąsiednimi najemcami powinny być mierzone Finished Surface – wykończonej powierzchni
• Powierzchnia zajmowana przez schody powinna być uwzględniona tylko na najniższym poziomie Pionowa penetracja, której otwór w podłodze i otaczające ściany, mają mniej niż 0,1 m² (1 ft²), nie są oddzielnie identyfikowane i są uwzględnione w pomiarze powierzchni podłogi w IPMS 3B – Industrial
• W razie potrzeby biuro, magazyn, produkcja i inne obszary można zestawiać osobno.

Pomiary włączone, ale należy je podawać osobno:

• Balkony, wewnętrzne zatoki załadunkowe i antresole.

Pomiary wyłączone, ale należy je podawać osobno:

Pomiar dla IPMS 3B – Industrial nie obejmuje:

• Konstrukcje tymczasowe
• Wszelkie obszary poza ścianą zewnętrzną.
• Obszary poza ścianą zewnętrzną, takie jak niektóre Ancillary Areas, Sheltered Areas i zewnętrzne pola załadunkowe Loading Bays, mogą być mierzone i określone osobno.
• Sheltered Areas należy mierzyć na zewnętrznym obwodzie Covered Area i takie pomiary należy podawać indywidualnie i osobno

Wybrane definicje:

Covered Area – Zasięg powierzchni budynku pokrytej jednym lub kilkoma dachami i którego obwód jest czasami określany jako linia kroplowa, będąca najbardziej zewnętrznym trwałym przedłużeniem konstrukcyjnym, z wyłączeniem ozdobnych zwisów.

External Wall – Element otaczający budynek, w tym okna i ściany, który oddziela obszar zewnętrzny od obszaru wewnętrznego

IDF (Internal Dominant Face) Wall Section – Zasięg każdej sekcji ściany zewnętrznej, w której wewnętrzny wykończony obszar każdej części okna, ściany lub innych zewnętrznych elementów konstrukcyjnych różni się od wewnętrznego wykończonego obszaru sąsiedniego okna, ściany lub zewnętrznego elementu konstrukcyjnego, ignorując przy tym istnienie dowolne kolumny.

Industrial Building – Budynek wykorzystywany głównie do celów przemysłowych, takich jak produkcja i magazynowanie, niezależnie od tego, czy część budynku jest wykorzystywana do innych celów.

Internal Dominant Face (IDF) – Wewnętrzna powierzchnia stanowi ponad 50% pierwszych 2,75 metra mierzonych pionowo od podłogi lub do sufitu, jeśli jest niższy, dla każdej sekcji ściany IDF. Jeśli tak się nie stanie, za gotową powierzchnię uznaje się IDF.

Internal Height – Wysokość w budynku lub jego części mierzona od podłogi do najniższego punktu sufitu, ignorując istnienie wsporników, rozpórek lub osprzętu i wyposażenia

Podsumowanie

Wprowadzenie standardu dla budynków logistycznych, to bardzo dobry krok. Do tej pory tylko 1 standard na świecie został opublikowany w tej tematyce , tj BOMA industrial (więcej na ten temat pod linkiem). Nie jesteśmy w stanie określić która wersja IPMS 3 Industrial zostanie powszechnie stosowana, natomiast łatwa dostępność normy (link do normy) powinna spowodować ze zyska ona dużą popularność u nas w kraju.