IPMSC

IPMS -Międzynarodowy Standard Pomiaru Nieruchomości

Jako partner IPMSC na Polskę mamy przyjemność zaprezentować najnowszy standard przewidziany dla budynków biurowych. Adres oficjalnej strony standardu to: www.ipmsc.org

W maju 2013 roku na spotkaniu Banku Światowego w Waszyngtonie pojawiła się inicjatywa stworzenia jednego, uniwersalnego standardu światowego, którego celem byłoby określenie powierzchni budynków. W tym celu stworzona została koalicja 56 organizacji kształtujących międzynarodowe rynki nieruchomości. W skład koalicji wchodzą również te organizacje, które dotychczas tworzyły własne standardy pomiaru powierzchni, w tym : BOMA International, GIF, RICS. W ciągu dwóch lat stworzono pierwszy standard dla budynków biurowych. Obecnie trwają prace nad opracowaniem norm dla rynku mieszkaniowego, magazynowego, handlowego, a także stworzenie normy MIXED – USE dla budynków o mieszanej funkcji.

Standard przed publikacją poddany był międzynarodowym konsultacjom i recenzjom, po których został zaktualizowany o dodatkowe uwagi i sugestie płynące z całego świata. Stworzony dokument musiał być uniwersalny do implementacji na całym świecie, a co za tym idzie – uwzględniać aspekty odpowiednie w kontekście rynku azjatyckiego, europejskiego, amerykańskiego etc. PKIG Sp. z o. o.,  jako partner IPMS w Polsce, brała czynny udział w konsultacjach tworzonego dokumentu. Prace nad nowym standardem rozpoczęto od przeanalizowania istniejących norm i wybrania najlepszych rozwiązań dotychczas stosowanych na rynku, stad też np. korzystanie z pojęcia dominanty, czy wliczanie ścian działowych do powierzchni najemców.

Celem wprowadzenia nowego standardu jest zapewnienie spójnych zasad pomiaru   i określania powierzchni budynków. Zakres jego stosowania w odniesieniu do budynków biurowych obejmuje współpracę pomiędzy użytkownikami i dostawcami usług a stronami trzecimi. Definicje ujęte w normie stanowią bazę do zrozumienia zasad zawartych w dokumencie. Kluczowym założeniem przy tworzeniu definicji było odejście od obiegowych dotąd pojęć, takich jak GLA, NET, czy Rentable Area. Obecnie trwa dyskusja, co do jednoznaczności tych pojęć. Stosowanie ich nadal, ale przez pryzmat nowej normy, spowodowałoby jeszcze większy kłopot interpretacyjny.

IPMS przewiduje dodatkowy podział na 3 podstawowe standardy :

IPMS1 – suma powierzchni każdego pietra budynku zmierzona do zewnętrznego obwodu zewnętrznych elementów konstrukcyjnych budynku, wykazywana w podziale na poszczególne piętra.

IPMS 2- biura – suma wszystkich powierzchni na poziomie każdego piętra budynku biurowego, zmierzonych do wewnętrznej płaszczyzny dominującej, prezentowana w podziale na składniki w odniesieniu do każdego pietra budynku

IPMS 3 – biura – powierzchnia eksploatacyjna dostępna na zasadzie wyłączności dla użytkownika z wyłączeniem udogodnień standardowych, obliczona w podziale na użytkowników lub piętra w odniesieniu do każdego budynku.

Należy pamiętać ze IPMS 1, IPMS 2 oraz IPMS 3 są autonomicznymi standardami, nie mającymi wzajemnych powiazań. Oznacza to że IPMS 2 nie jest rozwinięciem IPMS1, a IPMS 3 nie jest w żaden sposób powiązany z IPMS2.

 

Określenie powierzchni budynku może opierać się zarówno na bezpośrednich pomiarach z natury, jak i na podstawie wiarygodnych podkładów CAD. Pomiary i obliczenia muszą być szczegółowo udokumentowane, poprzez podanie w opracowaniu takich elementów jak:

  • użyty standard IPMS
  • metoda pomiaru (pomiar bezpośredni czy opracowanie z podkładów CAD);
  • jednostka pomiaru;
  • tolerancja pomiaru;
  • data pomiaru.

Kluczowym standardem idei IPMS jest IPMS2. Ma on stanowić niejako kartę informacyjną uniwersalną w skali całego świata określającą charakter budynku. IPMS 2 nie odnosi się do powierzchni wynajmowanej, lecz określa komponenty budynku charakteryzujące go. IPMS2 jest sumą powierzchni ośmiu poniższych powierzchni składowych.

Powierzchnia składowa A Przejścia pionowe
Powierzchnia składowa B Elementy konstrukcyjne
Powierzchnia składowa C Powierzchnie techniczne
Powierzchnia składowa D Powierzchnie higieniczne
Powierzchnia składowa E Powierzchnie komunikacyjne
Powierzchnia składowa F Powierzchnie udogadniające
Powierzchnia składowa G Przestrzeń robocza
Powierzchnia składowa H Pozostałe powierzchnie

 

 

IPMS3, ostatni ze standardów, wykorzystywany jest w pomiarach powierzchni użytkowanej na zasadzie wyłączności. Standard ten celowo nie definiuje zasad kategoryzowania powierzchni wspólnych oraz zasad określania współczynników piętrowych i budynkowych. Decyzja ta wynika z lokalnych uwarunkowań występujących na poszczególnych rynkach nieruchomości na świecie – w niektórych krajach do powierzchni wspólnych doliczana jest powierzchnia klatek schodowych. Obecnie prowadzone są prace związane z próbą systematyzacji tego zagadnienia. Na ten czas dopuszczone jest wyznaczanie IPMS 3 oraz uzupełnienie opracowania o dodanie kategorii z rynku lokalnego w odniesieniu do powierzchni wspólnych. Osobiście rekomendujemy uzupełnienie IPMS 3, kategoriami Building Service Area oraz Floor Service Area, a także przyjęcie zasady ich rozliczania w oparciu o standard BOMA Office.

 

Źródło: PKIG Sp. z o. o.