ANSI/BOMA

Standard został utworzony przez organizację The U.S. Building Owners And Managers Association (BOMA).

Organizacja BOMA od 1907 roku rozwija uniwersalny standard pomiaru powierzchni wynajmowanej, który obecnie stał się najpopularniejszym standardem na świecie.

Poniżej przedstawiamy ogólne zasady zawarte w normach BOMA. Należy jednak pamiętać, że BOMA przewiduje odrębny standard dla każdego rodzaju budynku.

Metody pomiaru i obliczeń stanowią główne źródło informacji o powierzchni najmu dla potrzeb kalkulacji wysokości czynszów dla najemców. Standard BOMA jest także źródłem informacji na temat sposobów zarządzania budynkami, ich możliwego rozwoju, najmu powierzchni komercyjnych, kosztów eksploatacji, konsumpcji energii itp.

Standard ANSI/BOMA Z65.1-2010 umożliwia wybór pomiędzy dwiema metodami pomiarowymi:
Metoda A (metoda dziedziczenia) – the Legacy Method- Method A,
Metoda B (metoda pojedynczego współczynnika obciążenia) –     the Single Load factor Method- Method B

Obie metody wykorzystują taki sam sposób pomiaru i klasyfikacji.

Metoda A polega na kalkulacji powierzchni wynajmowanej netto budynku wraz z wagą powierzchni przynależnej do każdego piętra oraz wagą powierzchni technicznej budynku.

Floor R/U Ratio- waga udziału wspólnych części piętra do powierzchni najmu netto
R/U =(powierzchnia najmu netto + wspólna powierzchnia piętra)/ powierzchnia najmu netto
Building R/O Ratio- waga udziału powierzchni budynkowych do powierzchni najmu netto oraz powierzchni wspólnych piętra.
R/O= powierzchnia najmu brutto/ (powierzchnia najmu netto + powierzchnia wspólna pięter)
Load Factor A= R/U x R/O

Metoda B polega na kalkulacji powierzchni wynajmowanej budynku i jednej wagi powierzchni wspólnych dla piętra i budynku.
Nałożenie jednego współczynnika powierzchni wspólnych może występować w przypadku, gdy na każdym piętrze powierzchnia wspólna zajmuje taką samą powierzchnię, niezależnie od ilości najemców, zatem współczynnik ten, dla każdej kondygnacji jest taki sam.

Load Factor B= powierzchnia brutto budynku/ powierzchnia netto budynku

* WAŻNE – w związku z nieadekwatnością zastosowania metody B w polskim sektorze nieruchomości biurowych w dalszej części prezentacji zajmiemy się metodą A.

Definicje

Standard BOMA definiuje szereg grup powierzchni, które wymieniono poniżej.

Podstawowy pojęciem jest wewnętrzna powierzchnia brutto (Interior Gross Area- IGA) - uwzględnia powierzchnię trwałych antresoli i niesklasyfikowanej antresoli/półpięter na danych kondygnacji, powierzchnię kolumn i elementów konstrukcyjnych. Wyłącza powierzchnie puste (voids), półpiętra techniczne przeznaczone na dystrybucje instalacji mechanicznych, dachy, balkony, tarasy, kolumnady, pomosty, zieleńce, zewnętrzne ciągi komunikacyjne (w szczególnych przypadkach) oraz rampy załadowcze (lub ich części), które wykraczają poza zewnętrzne lico ścian okalających.

Opracowanie - etapy

  1. Określenie granicy IGA
  2. Klasyfikacja wszystkich powierzchni
  3. Zdefiniowanie zależności pomiędzy sąsiadującymi pomieszczeniami
  4. Obliczenie pola powierzchni
  5. Identyfikacja powierzchni specjalnych