Nowa odsłona normy BOMA 2017

norma BOMA 2017

Skąd się wzięła BOMA 2017?

Wywodząca się z USA organizacja BOMA (Building Owners and Managers Association) rozwija swoje standardy pomiaru powierzchni od ponad 100 lat. Jest współautorem normy, mającej na celu ujednolicenia zasad obliczania powierzchni najmu- IPMS z 2014 roku.  W związku z pojawieniem się i rozpowszechnianiem standardu IPMS, organizacja poczyniła słuszny krok. A mianowicie aby zapobiec rozbieżnościom  między najpopularniejszą normą BOMA a jednolitym IPMS, dostosowała  swój standard, jednocześnie wpisując się w aktualne potrzeby rynku nieruchomości. Dzięki temu w październiku 2017 roku, powstała BOMA 2017 for Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2017).

 

PKIG jako pierwsza firma w Polsce (już od listopada 2017) zaczęła stosować w pomiarach powierzchni biurowych aktualną odsłonę normy. Teraz, po wykonaniu kilku opracowań pomiarów, mamy przyjemność przedstawić najważniejsze zmiany oraz podzielić się spostrzeżeniami.

BOMA 2017 podtrzymuje podział na metodę A oraz B- w Polsce wykonuje się kalkulacje w oparciu o podział na współczynnik budynkowy oraz piętrowy (metoda A). Natomiast zmieniło się nazewnictwo współczynników. Dawny współczynnik piętrowy R/U Ratio to teraz Floor Allocation Ratio, a współczynnik budynkowy dawniej nazwany R/O Ratio obecnie określa się jako Building Allocation Ratio.

Nowością w BOMA 2017 jest uwzględnienie balkonów i tarasów. Dawniej, standard BOMA 2010 pomijał powierzchnię tych elementów, co było dużym utrudnieniem, ponieważ często klienci uwzględniali balkony w powierzchni najmu. Z kolei w najnowszym wydaniu dokumentu zrezygnowano z dodawania powierzchni witryn zewnętrznych na parterze od strony chodników handlowych.

Kolejnym bardzo istotnym elementem nowego standardu jest wprowadzanie pojęcia Inter-Building Area.  Kategoria pozwala uwzględnić udział w powierzchniach wspólnych, zgodnie z faktycznym stanem wykorzystania przez najemców, a nie jak dotychczas równo między wszystkich użytkowników.

Zakres analizy dominaty został ograniczony do wysokości 2.44 m. W związku z obecną technologią budowy biurowców (w szczególności tworzenia sufitów podwieszanych) zmianę tę można uznać za naturalną oraz korzystną. Modyfikacja dotyczy również powierzchni o ograniczonej wysokości, ocenie jest to nie 5,a 7 stóp.

Istotną zmianą jest także zmiana klasyfikacji klatki schodowej na najniższej kondygnacji. Obecnie powierzchnia ta przeszła z kategorii MVP na powierzchnię wspólną budynkową BSA. Należy jednak pamiętać, że zmiana dotyczy tylko i wyłącznie na najniższej kondygnacji.

BOMA 2017 for Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1- 2017) miał na celu dostosowanie BOMY do standardu IPMS, i tak dawna powierzchnia wewnętrzna brutto (IGA) została zastąpiona przez Boundary Area IMPS2, a powierzchnia do wyłącznego korzystania najemcy to teraz Tenant Area IPMS 3.

 

Powyżej zamieściliśmy kilka najważniejszych, konkretnych zmian w standardzie BOMA, a teraz czas na nasze subiektywne spostrzeżenia.

Jako specjaliści w zakresie pomiarów powierzchni, nieustannie zgłębiający wiedzę, poznaliśmy wiele publikacji – wszelkiego rodzaju norm, wykładni, interpretacji i innych dokumentów. Do tej pory standard BOMA z 2010 roku uważaliśmy za najbardziej przejrzysty i kompletny. Jednak stworzono dokument jeszcze bardziej transparentny, nie pozostawiający żadnych niedomówień. Zasady klasyfikacji ścian między różnymi kategoriami powierzchni, przedstawiono w formie grafiki absolutnie jednoznacznie wskazując jak należy je klasyfikować i prowadzić granice.

Zmiany zastosowane w najnowszej normie oceniamy jako ewolucyjne . Obecnie skalkulowane budynki w oparciu o standard z 2010 roku nie trzeba z dnia na dzień dostosować do nowych zasad, niemniej jednak wszystkie nowe kalkulacje powinny być już oparte o aktualny dokument BOMA 2017 for Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2017).