Główne przejścia pionowe a powierzchnia najmu

klatka schodowa

Na rynku nieruchomości spotykamy się z wieloma standardami pomiaru powierzchni dedykowanymi obiektom biurowym. Miedzy innymi: BOMA 2017 for Office Buildings, GIF 2017, TEGOVA 2016, RICS 2nd edition January 2018, IPMS,PN ISO 9836.

Wymienione standardy różnią się od siebie pod wieloma względami, jednak mają dwa elementy wspólne. Mianowicie: do powierzchni najmu nie są wliczane ściany zewnętrzne oraz nie są doliczane główne przejścia pionowe.

Pod pojęciem głównych przejść pionowych kryją się takie przestrzenie budynku jak: klatki schodowe, szachty instalacyjne, szyby windowe. Standard BOMA definiuje tą grupę powierzchni jako MVP (Major Vertical Penetration).

Klatka schodowa w powierzchni najmu- wliczać czy odliczać?

Na to  pytanie odpowiemy w odniesieniu do standardu BOMA  for Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2017). Niemniej jednak można przenieść  do wszystkich obowiązujących norm pomiaru powierzchni.

W przypadku gdy dane przejście w stropie (np. klatka schodowa) został wybudowany specjalnie na potrzeby jednego najemcy, a istnieją tego typu przestrzenie ogólnobudynkowe, możemy taką powierzchnię zaliczyć do powierzchni najmu.

Wyobraźmy sobie dwie sytuacje.

Pierwszy przypadek odnosi się do sytuacji w 10 piętrowym biurowcu, gdzie istnieją ogólnodostępne windy oraz dwa piony klatek schodowych. Jeden z najemców wynajmuje 3 piętra i postanowił wybudować dodatkowe schody pomiędzy swoimi kondygnacjami. Schody służą do wewnętrznej komunikacji, nie mają jednak charakteru klatki schodowej (nie są ogólnodostępne). Najemca ma prawo dostosować powierzchnie do swoich potrzeb, niemniej jednak takie dodatkowe otwory w stropie nie pomniejszają powierzchni najmu. Przestrzenie tego typu w standardzie BOMA określane są mianem OCUPANT VOID.

Drugi przypadek – w 7 kondygnacyjnym budynku biurowym na ostatnim piętrze najemca posiada własne laboratorium badawcze. Na potrzeby zagospodarowania ostatniego piętra, przez wszystkie kondygnacje, musiał być poprowadzony szacht instalacyjny z przewodami elektrycznymi, teletechnicznymi oraz dodatkowa wentylacja. W związku z powyższym na każdym piętrze musiała zostać wyodrębniona powierzchnia pod szacht. W takiej sytuacji powierzchnia zajęta przez szacht (na każdym piętrze) zostaje doliczona jako powierzchnia najmu dla najemcy z ostatniego pietra.

MVP w ujęciu najnowszej odsłony standardu BOMA 2017

W jednym z poprzednich artykułów opisaliśmy założenia najbardziej popularnego standardu pomiaru powierzchni na świecie – BOMA z października 2017 roku. Jednym z kluczowych zmian jest wliczanie powierzchni klatek schodowych na najniższej kondygnacji do powierzchni wspólnej budynkowej.

 

klatka schodowa w BOMA 2017

Na najniższej kondygnacji nie ma otworu w podłodze, stąd też nie można uznawać tej powierzchni jako przejścia pionowego.

Co z przedsionkami do klatek schodowych?

Przedsionki do klatek schodowych, gdy są wydzielone ścianami ze wszystkich stron, nie są traktowane jako komunikacja pionowa a pozioma. W związku z powyższym powinny być one wliczane do powierzchni wspólnej  piętrowej FSA / FCA bądź też do powierzchni wspólnej budynkowej BSA / BCA.

Jakie szachty wliczamy do powierzchni najmu?

Standard TEGOVA określał w starej wersji normy że szachty o powierzchni mniejszej niż 1 m2 wliczamy do powierzchni najmu, a większe niż 1 m2 odliczamy. Najnowszy standard nie narzuca teraz kryterium powierzchni szachtu, niemniej jednak tak przyległ w Polsce ten parament że jest on w dalszym ciągu kontynuowany.

Dokument BOMA odnosi się do powierzchni 0,1 m2. Pozostałe standardy nie definiują minimalnej powierzchni szachtu.

 

Powyższy skrót informacji powinien nieco rozwiać wątpliwości panujące na rynku nieruchomości. Należy pamiętać że wpis odnosi się do powierzchni w budynkach biurowych.  Nieco inny charakter głównych przejść pionowych jest w obiektach handlowych i logistycznych. Każdy pomiar powierzchni powinien wiązać się z analizą szachtów pod katem klasyfikacji między MVP a Occupant VOID.