Powierzchnia centrum handlowego- jak skalkulować?

Obecnie w sektorze rynku nieruchomości handlowych zaczęto zwracać szczególną  uwagę na określanie pola powierzchni. Przez ostanie 20 lat stosowane były rynkowe zasady pomiarów i wyznaczania powierzchni lokali handlowych, opierające się na następujących postulatach:

  • Ściana od strony głównego korytarza handlowego wliczana do powierzchni lokalu,
  • Ściana zewnętrzna wliczana do powierzchni lokalu,
  • Ściany rozdzielające najemców liczone po połowie (w osi),
  • Wszelka aranżacja wykonana na powierzchni najmu nie zmniejsza powierzchni najmu

Mało kto wiedział, że przytoczone wytyczne pochodziły w formie uproszczonego wyciągu z normy BOMA RETAIL.

W dzisiejszych czasach tak skąpy wyciąg nie jest wstanie być kierunkowskazem do wykonywania jednoznacznych, transparentnych opracowań i kalkulacji. Dlatego też polski rynek skierował się do powszechnego stosowania standardu dedykowanego centrom handlowym, przygotowanego przez międzynarodową organizacje BOMA, tj standardu BOMA Retail Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.5—2010).

Na tym etapie musimy szczególnie podkreślić fakt, że do obiektów handlowych nie możemy stosować standardu biurowego, a BOMA Retail  zawiera odmienne zasady niż dokument przewidziany do powierzchni biurowych czy logistycznych (BOMA Office, BOMA Industrial). W przypadku centrów handlowych nie stosuje się współczynników ADD ON FACTOR. Powierzchnia najemcy jest określana tylko w zakresie powierzchni do wyłącznego korzystania.

BOMA Retail przewiduje szereg kategorii opisujących pod katem powierzchniowym obiekty handlowe, w tym:

  1. Powierzchnia Konstrukcji Brutto- CGA (Construction Gross Area)
  2. Powierzchnia Zewnętrzna Brutto- EGA (Exterior Gross Area)
  3. Powierzchnia Otwarta (Unenclosed Areas)
  4. Powierzchnia parkingu (parking)
  5. Zewnętrzna Powierzchnia Handlowa Brutto (Retail Exterior Gross Area)
  6. Całkowita powierzchnia najmu- GLA (Gross Leasable Area)
  7. Powierzchnie wspólne (common areas)
  8. Powierzchnia niewynajmowana (Non-leasable areas)
  9. Antresole (mezzanines)

Z punktu widzenia rynku polskiego, najistotniejszym elementem jest określeniem powierzchni GLA czyli Gross Leasable Area.

Podczas wykonywania pomiarów obiektów funkcjonujących od paru lat, należy zwrócić uwagę na pomiar ścian rozdzielających najemców. Aranżacje sklepów są wykonywane w taki sposób, że nie zawsze rzeczywista oś ściany działowej pokrywa się z osią ścian zaaranżowanych. Dlatego bardzo ważne jest zwrócenie uwagi na wygląd ścian już na etapie pomiarów, a podczas opracowania każda ściana wymaga indywidualnej interpretacji.

PKIG, wszelkie kalkulacje powierzchni centrów handlowych zrealizowanych w latach 2016 i 2017, wykonywała w oparciu o normę BOMA Retail Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.5—2010). Uważamy ze jest to absolutnie najlepsza wytyczna do wyznaczania powierzchni w centrach handlowych.